2017房地产估价师案例与分析精品试题十五

　　指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分)。

　　估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000m2，总建筑面积6000m2，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租;装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2007年10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2007年10月1目的市场价格(购买总价和单价)。

　　有关资料如下：

　　1.预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的97%。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85%，可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/m2，空置和租金损失率为10%，出租成本及税费为年租金收入的25%。　建设工程教育网整理

　　2.预计装修改造费用(含管理费用)为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。

　　3.折现率为12%，销售费用及销售税费率为7%(与销售同时发生)，购买现厂房的税费为3%。

　　估价测算如下(节选)：

　　一、估算净收益

　　净收益=1000×6000×85%×(1-10%)×(1-25%)=344.25(万元)

　　二、测算报酬率Y

　　采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式

　　采用试算法推算报酬率。具体如下：

　　求取可比实例报酬率表

　　注：上表计算结果无误。

　　报酬率=(9.994%+7.909%+8.092%+8.005%)/4=8.500%

　　取整报酬率为8.5%。

　　三、估算装修改造后的办公楼总价值

　　四、装修改造费用总额

　　装修改造费用=1000×6000/(1+8.5%)0.5=576.02万元

　　五、销售费用与销售税费

　　销售费用与销售税费=3981.45×7%/(1+12%)=248.84万元

　　六、购买现厂房的税费

　　设估价对象的市场价格总价为V，则

　　购买现厂房的税费总额=V×3%

　　七、计算估价对象在估价时点的市场价格。

　　估价对象的市场价格总价V=3554.87-248.84-576.02-0.03V

　　V=2650.50万元

　　单价=2650.50/6000=4417.49元/m2