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2016年房地产估价师《案例分析》精选一练(4)

来源:中华考试网  [ 2016年3月26日 ]  【

  案例:

  某商品住宅开发项目,征收土地面积5000┫,其中建设用地面积4500┫,代征地面积500┫,规划建筑面积为15000┫。甲房地产开发公司(以下简称甲公司)于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地,支付了地价款和3%的契税,取得了国有土地使用证。至2009年10月 18日,该项目已投入70%的建设资金,完成了主体结构,预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款,委托乙房地产估价机构评估其于 2009年10月18日的抵押价值。经调查,目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/┫,且按每月1%递增;平均投资利润率为8%,贷款年利率为 7.47%,折现率为10%。

  第 1 题 下列关于在建工程抵押的表述中,正确的是(  )。

  A.在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的35%时才可以设定抵押

  B.在建工程只有当主体工程结构封顶时才可以设定抵押

  C.在建工程抵押权实现时,设定抵押权后新增建设的部分不能处置

  D.在建工程抵押权实现时,优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权

  【正确答案】: D

  第 2 题 若采用成本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价,下列关于投资利润率选取的表述中,正确的是(  )。

  A.成本法和假设开发法采用的投资利润率相同

  B.成本法采用的投资润率高于假设开发法的投资利润率

  C.成本法采用的投资利润率低于假设开发法的投资利润率

  D.成本法和假设开发法采用的投资利润率不可比较

  【正确答案】: D

  第 3 题 采用成本法估价时,土地部分以基准地价修正法计算的单价为2300元/┫,则土地总价为(  )。

  A.1035.0

  B.1066.1

  C.1150.0

  D.1184.5

  【正确答案】: D

  第 4 题 采用假设开发法中的现金流量折现法估价时,开发完成后的房地产价值在估价时点为(  )。

  A.9734.2

  B.10218.3

  C.10407.5

  D.10458.8

  【正确答案】: B

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