2018年房地产估价师案例与分析第二章考点:居住房地产估价

　　　一、居住房地产估价

　　(一)居住房地产及其估价的特点

　　1.单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大

　　2.具有较强的相似性、可比性

　　3.不同类型住房价格内涵差异明显

　　我国居住房地产存在着商品房、房改房、经济适用住房、廉租住房和集资住房，这些住房的产权形式存在差异，商品房具有完全产权，即拥有一定期限的国有土地使用权和地上建筑物的所有权;房改房、经济适用住房只拥有地上建筑物所有权，不拥有或部分拥有土地使用权，其土地使用权既有划拨的(扣除出让金问题)，也有出让的;廉租住房只拥有建筑物的使用权。

　　(二)影响居住房地产价格的因素

　　1.影响居住房地产价格的区位状况

　　(1)位置。(2)交通条件。(3)生活服务设施。(4)教育配套设施。(5)环境质量。

　　2.影响居住房地产价格的实物状况

　　(1)建筑结构、类型和等级。(2)设施与设备。(3)建筑质量。(4)装修。

　　(二)居住房地产估价的常用方法

　　居住房地产估价可以选择市场法、成本法、收益法、假设开发法(在建住宅)等。

　　1.市场法

　　由于居住房地产市场交易频繁、交易量巨大，很容易获得交易实例，因此，市场法是居住房地产估价最常用的估价方法。

　　2.成本法

　　成本法也常用于居住房地产估价，在居住房地产的抵押价值评估时，遵循谨慎估价原则，会选择成本法进行估价，此外，居住房地产的征收估价和在建工程估价往往也选用成本法进行估价。

　　3.收益法

　　对于出租型的居住房地产(出租的住宅、出租的公寓等)，能够比较准确和客观地计算其收益，往往选用收益法进行估价。

　　4.假设开发法

　　在建的住宅工程可以用假设开发法估价。

　　(三)居住房地产估价的技术路线及难点处理

　　1.商品房估价的技术路线和难点处理

　　商品房由于市场交易实例较多，因此常采用市场法进行估价。而对于整幢住宅楼估价时，则因交易实例较少，通常采用从个体到整体的估价思路，即选择某一基准层的某套住宅作为估价对象，选取与估价对象类似的交易实例，利用市场法测算该套住宅的价格，然后采用类比法，经过楼层、朝向、景观、成交建筑面积、户型等因素的修正，得出各层、各幢住宅楼的整体价格。

　　2.房改房、经济适用房的估价技术路线和难点处理

　　房改房、经济适用房的估价技术路线与商品房类似，不同之处是要考虑土地使用权出让金或土地收益的扣除问题。利用市场法估价时，先估算估价对象的市场价值，再扣除应向政府缴纳的土地使用权出让金或土地收益。利用成本法估价时，应评估估价对象不包含土地出让金下的房屋重新购建价格。