2017年房地产估价师案例分析辅导：估价对象描述及地价影响因素分析

　　估价对象描述及地价影响因素分析

　　一、估价对象界定

　　1.土地利用状况

　　估价对象坐落于××市××围，宗地土地使用权面积为500亩(折合333333.33㎡)，土地用途为农业用地;宗地北至××，南至××，现无陆路直接通达估价对象，道路通至××村，再由水路可到达估价对象;××村距××港约5km，距××快线××站约11km，距××市区约75km，建设中的××快线将大大缩减估价对象与××市区的距离;据估价人员实地查看，估价对象现为果园，地上现种植香蕉及甘蔗，周边农用地也多种植香蕉及甘蔗，土地较为肥沃。

　　2.土地权利状况

　　根据委托人提供的《土地使用权情况证明》及《国有土地使用证》[*国用(19××)字第××号]，确认估价对象的土地使用者为××公司，土地权属性质为国有，宗地土地使用权面积：500亩(折合333333.33㎡)，为行政划拨地，土地用途为农业。据《土地使用权情况证明》备注：该土地使用权已于20××年××月××日被××市××法院查封。

　　3.其他

　　估价对象是××公司所拥有的位于××市××围的一宗地使用权，宗地土地使用权面积为333333.33㎡，整体呈规则多边形，用途为农业用地，于19××年11月23日办理《国有土地使用证》[*国用(19××)字第××号]。

　　二、地价影响因素分析

　　1.自然因素

　　估价对象所在地属亚热带海洋季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，雨量充沛，光照充足。全年平均气温21.8℃，1月份平均气温13.2℃，7月平均气温29℃，绝对最高温度37℃，最低温度-0.1℃，年≥10℃的活动积温7600℃，无霜期346d;年平均降雨量1635mm，年平均湿度在80%以上;年平均风速2.5m/s，日照时间为1930h。由于地处××江入海口咸、淡水交界处，每年11月至翌年的2月份为半咸水期，咸度约为1%o～8‰，其余为淡水期。

　　2.社会经济因素

　　按照××城市规划，××规划区范围包括××区××水道以南的所有地区，总面积约797k㎡，其中陆地面积约575k㎡。由××区建设指挥部统一规划、开发、建设、管理的××区范围包括其中的××镇、××经济技术开发区、××镇东南角、××镇、××管理区、××镇、××区××公司等区域，总面积约536k㎡，陆域面积约330k㎡。按照规划，××区将发展为集物流产业、邻港产业、高新技术产业为一体的现代产此基地。

　　××地区水网密布，湖塘众多，自然环境优荚，北部大多为农田耕地，南部入海口地区大多为围垦填地，自然生态保持完好。××区依山环水的自然景观和底蕴深厚的历史文化也使××成为一个旅游胜地，××现已拥有××公园、××宫、××水乡一条街、××高尔夫球场、××度假村等一批旅游景点和设施。

　　估价对象所属××公司以糖蔗种植业为主，曾是××地区最大的糖蔗生产基地。近几年，公司以市场需求为导向，按照“宜种则种，宜养则养”原则指导农业土地的生产经营，特别是根据糖蔗价格偏低、经济效益下滑的情况，逐步调减糖蔗的种植面积，同时充分利用独特的咸淡水资源，发展水产养殖，不断调整和优化农业生产结构。2001年农业生产布局为：水产养殖面积4.77万亩(其中精养面积3.5万亩，粗养面积1.27万亩)，香蕉种植面积1.22万亩，莲藕种植面积1.07万亩，糖蔗种植面积0.44万亩。

　　3.特殊因素

　　估价对象地处××市××，区最南端，位于××四大口门的出海交汇处，其所属××公司总面积8.98万亩，其中可利用的种养面积共7.5万亩，是××区的一个大型农业种、养企业。公司地理位置独特;地形平坦，土层深厚，土质肥沃，大部分土地既可种也可养，且水质好、污染少，咸淡适中，水产资源丰富，发展种、养业具有得天独厚的自然条件，这些因素均对估价对象的地价水平产生一定的影响。

　　第三部分　地价估算

　　一、估价原则(略)

　　二、估价方法选择

　　由于农用地的特殊性，考虑其资料的可获取性，政策法规的控制性，又考虑到待估宗地的征地成本、开发成本等资料容易取得且相对较为客观，结合估价对象的具体情况，本次评估采用收益法和成本法进行评估。

　　收益法评估思路：根据估价对象的批准用途(农业)，将待估农用地未来正常、客观年净收益(地租)，以适当的土地报酬率还原，并进行一些必要的修正，得到待估农用地的价格。

　　成本法评估思路：以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和农用地增值收益，并进行各种修正来确定待估农用地的价格。

　　三、估价过程

　　(一)运用收益法求取估价对象价值

　　收益法是在估算土地未来每年预期净收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在每年的净收益折算为评估基准日收益总和的一种方法。其基本公式为：

　　P=a÷r×(1-1/(1+r)n)

　　其中P—土地价格;

　　a—土地净收益=年总收益一年总费用;

　　r—土地报酬率;

　　n—土地的使用年期或有土地收益的年期注：应当有为什么假设每年的净收益是一样的解释

　　1.年总收益的计算

　　年总收益是农用地按法定用途，合理有效利用土地所取得的持续而稳定的客观正常年收益。待估宗地为直接生产经营方式，用农产品年收入作为年总收益。