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2017年房地产估价师案例分析辅导：空置、烂尾商业

中华考试网 [ 2017年8月30日 ] 【大中小】

　　空置、烂尾商业房地产估价的技术路线及难点处理

　　在实际中有多种原因导致商业房地产空置，有些并不是房地产本身的原因。因此，在评估这类商业房地产时，结合估价对象的具体情况，对其进行最高最佳使用分析是十分必要的，而这也是这类房地产评估的难点之一。

　　[案例2-2]

　　××市××区××路××商城铺位房地产估价结果报告(节选)

　　一、委托人(略)

　　二、估价机构(略)

　　三、估价对象

　　1.估价对象项目基本情况

　　××商城为停建工程，商城目前主体结构基本完工，但室内消防、水电、装修等工程尚未完全到位。××商城地上7层，地下2层。由于开发商方面的原因，工程涉及××、××市两地法院经济案件，案情复杂，牵涉面广等原因，使整个项目至今仍未完成竣工验收手续，楼宇目前未取得竣工验收证(含消防)。估价对象××商城2128号铺位位于××商城第二层东北角，现出租用作“粉红时尚婚纱艺术摄影名店”，3～7层全部处于空置，估价对象××商城3002～6002号商铺位于××商城每层的东北角，目前为空置状态。

　　注：应对经济案件纠纷情况作简单介绍

　　2.估价对象权利状况

　　项目规划用途为一层至六层为商业用途，七层以上为办公楼用途。建成后的楼宇必须是符合国家设计和现行施工规范要求，并取得由××市主管部门颁发的各项验收合格证书的楼宇和一次性装饰(含外墙和室内)，办妥甲方名下的《房产证书》。

　　根据××市××商城发展有限公司和××市甲公司于1997年12月18日签订的《××商城补偿铺位分配协议书》，双方商定××商城一至六层铺位按《××商城建筑面积分配表》规定分配给××市甲公司，总建筑面积不小于1688㎡。具体分配情况如下：

　　××商城建筑面积分配表　表2-9

分配楼层及房号	建筑面积（㎡）	分配楼层及房号	建筑面积（㎡）
首层：1138号铺位（非估价对象）	240.8	四层：4002号铺位	286.11
二层：2128号铺位	286.11	五层：5002号铺位	286.11
三层：3002号铺位	286.11	六层：6002号铺位	302.76

　　××商城是一个旧城改造项目，商城目前主体结构基本完工，但室内消防、水电、装修等工程尚未完全到位。由于开发商方面的原因，涉及××、××市两地法院经济案件，案情复杂，牵涉面广等原因，使整个项目至今仍未完成竣工验收手续，楼宇目前未取得竣工验收证(含消防)，项目第1、2层目前也在不具备使用条件的情况下装修对外出租作商业使用(不合法使用)。××商城在估价时点时为：在建工程”，本次估价的是该“在建工程”的权益价值。

　　注：未介绍土地使用权权益状况

　　3.估价对象基本情况

　　表2-10

估价对象名称		××商城2128号铺位
位置状况		估价对象位于××市××区××路，东接××中心，近××路，南临××辅道，西靠××商业中心和××商业广场，东北临××广场，北依××路
建筑面积		286.11㎡	建筑结构
总楼层		共7层	评估楼层	第2层
现实用途		商业	法定用途
平面布置		估价对象位于××商城第二层东北角，现出租用作“粉红时尚婚纱艺术摄影名店”
公共配套设施完备程度		××商圈是集购物、娱乐、商务于一体的商业群体，商业繁华度高，人流量大。周围有茂业百货、太阳百货、天虹商场、百佳超级市场、苏宁电器、人民医院、门诊部、罗湖医院、××市小学、××市中学、招行银行、工商银行等购物广场及配套设施。周围道路四通八达，××路设公交“东门”站牌及西近地铁1号线“老街站”，交通十分便捷，有1、3、5、102、103、108、309、113、203、206、211、369等多路巴士往返估价对象附近
装修情况	外墙	复合铝板、方砖、玻璃幕墙	内墙	乳胶漆
	天花	吸音矿棉板	楼地面	抛光砖
	门	—	窗	—
设施设备	水电	暗设	电梯	已安装2组手扶梯、未使用
设施设备	空调	中央空调	消防	消防栓、烟感报警系统
使用与维护	竣工年月	尚未竣工	成新度	八五成新
	使用状况	出租	租金水平
	维护与保养	有正常的维护、使用状况良好
	物业管理	××商城负责管理

　　表2-11

估价对象名称		××商城3002～6002号商铺
位置状况		估价对象位于××市××区××路，东接××中心，南临××辅道，西靠××商业中心和××商业广场，东北临××广场，北依××路
建筑面积		详见《××商城建筑面积分配表》	建筑结构
总楼层		共7层	评估楼层	第3～6层
现实用途		商业	法定用途
平面布置		估价对象位于××商城每层的东北角
公共配套设施完备程度		××商圈是集购物、娱乐、商务于一体的商业群体，商业繁华度高，人流量大。周围有茂业百货、太阳百货、天虹商场、百佳超级市场、苏宁电器、人民医院、门诊部、罗湖医院、××市小学、××市中学、招行银行、工商银行等购物广场及配套设施。周围道路四通八达，东门中路设公交“东门”站牌及西近地铁1号线“老街站”，交通十分便捷，有1、3、5、102、103、108、309、113、203、206、211、369等多路巴士往返委估物业附近
装修情况	外墙	复合铝板、方砖、玻璃幕墙	内墙	毛坯
	天花	毛坯	楼地面	水泥砂浆
	门		窗
设施设备	水电	仅完成60%左右	电梯	已安装2组手扶梯、未使用
设施设备	空调	无	消防	安装消防栓、自动喷淋
使用与维护	竣工年月	尚未竣工	成新度	八五成新
	使用状况	空置	租金水平
	维护与保养	维护、使用状况差
	物业管理	××市××投资发展有限公司负责管理