2017年房地产估价师《案例分析》辅导：个别因素分析

　　房地产估价技术报告

　　一、个别因素分析

　　1.估价对象四至

　　估价对象位于北京市××区××大街××号西院，东至××大街××号东院，南至××大街22号，西至小夹道，北至嵩祝寺。

　　2.估价对象概况

　　××银行委托评估的估价对象是指位于北京市××区××大街××号的××公寓2号楼。

　　估价对象状况一览表

　　表1-3

　　3.估价对象建筑物状况(略)

　　二、区域因素分析

　　(一)地理位置：估价对象位于北京市××区××大街××号西院，东至××大街××号东院，南至××大街22号，西至小夹道，北至嵩祝寺。

　　(二)交通便捷度：估价对象东隔××l号楼(现××银行)，临近××大街及××街，向北约500m为××大街，向南约500m为××大街，道路等级较低。周边公交线路有8路、60路、112路，道路通达性和便捷性较好。估价对象不直接临街，其出入口为建筑东侧与××l号楼之间的夹道。

　　(三)公共配套设施：商务配套主要有中国进出口银行等。生活配套设施如购物场所、邮电局、饭店等较齐全但距估价对象有一定距离。周边公共配套设施基本满足商务活动和日常生活的需要。

　　(四)周边环境：估价对象位于北京市××区中心地带。北临文化遗迹嵩祝寺，西南方向约1km有故宫博物院、景山公园，距离东南方向1.5km左右是北京市著名的王府井商业街。估价对象区域的文化气氛浓郁、商业气氛较弱。周边新建的建筑物较少，以旧有建筑物、或改建建筑物为主。

　　(五)基础设施状况：估价对象位于北京市市中心，市政基础设施齐全，区域土地的水、电、气、暖、通讯、宽带等管网均已接通。