2017年房地产估价师《案例与分析》知识点牢记(8)

序

号

评审项目

评审标准

标

准

分

扣分项目分值及说明

1

开发经营方案

开发经营方案明确，符合规划条件，符合最高最佳利用要求。

5

(1)未描述开发经营方案的，扣4分。

(2)开发经营方案不具体的（如建设内容与规模、可销售或者经营内容与规模），扣0.5～2分。

(3)后续开发经营期不明确或者不合理的，扣0.5～2分。

2

开发完成后价值

采用市场法、收益法等科学方法求取。

5

(1)采用成本法等错误方法求取的，扣5分。

(2)采用市场法求取的，价格依据（可比实例、市场状况）不充分且分析不透彻的，扣1～4分。

(3)采用收益法求取的，计算净收益依据不充分且分析不透彻的，扣1～4分。

3

取得税费

税费构成明确、合理；税费比率依据充分。

2

(1)税费构成内容不完整或者不正确的，扣1分。

(2)税费率不符合规定的，扣2分。

4

开

发

成

本

建筑安装工程费

建筑工程费、装饰装修工程费、房屋设备工程费依据充分、客观合理。

6

(1)建安工程费取值无依据（现行定额、取费标准、市场价格等）或者依据不充分的，扣1～3分。

(2)建安工程费取值与估价对象状况（类型、规模、结构、档次等）不符的，扣1～3分。

其他成本

依据充分，客观合理。

3

(1)其他成本构成内容不完整的，扣1～2分。

(2)取值依据不充分，扣1分。

5

管理费用

费用构成合理，费率确定依据充分。

2

(1)费率取值不合理的，扣2分。

(2)费率取值理由不充分的，扣1分。

6

销售费用

费用构成完整；费率选取合理，依据充分；费用计算正确。

2

(1)费率取值不合理的，扣2分。

(2)费率取值理由不充分的，扣1分。

7

投资利息

利率选择正确；计息期限确定合理。

3

(1)利率选择不正确的，扣2分。

(2)计息期限确定不合理的，每错一项，扣1分。

8

销售税费

税费构成明确、合理；税率、费率确定正确。

2

(1)税费构成内容不完整或者不正确的，扣1分。

(2)税率、费率不符合规定的，扣2分。

9

后续应得利润

利润率内涵清楚，水平客观、合理，理由充分。

2

(1)利润率内涵不清楚的，扣1分。

(2)利润率取值理由不充分的，扣1分。

(3)利润率取值与估价对象类型、开发周期长短不适应的，扣2分。

10

公式应用与计算

有必要的分析和过程；计算过程完整、严谨、正确。

4

(1)计算公式选用正确，但无计算过程或者计算过程不清晰的，扣3分。

(2)选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的，扣2分。

(3)计算过程中数字精确度不够或者不合理的，扣0.5～1分。

11

小  计

36

序

号

评审项目

评审标准

标准分

扣分项目分值及说明

1

基准地价选取

基准地价为现行标准；地价内涵明确，取值依据充分。

5

(1)地价内涵未说明的，扣3分。

(2)地价取值依据不充分的，扣1～2分。

2

宗地修正内容介绍

修正内容完整、真实；修正方法明确。

2

(1)修正内容依据不充分的，扣1～2分。

(2)修正内容不完整的，扣1～2分。

(3)修正方法不明确的，扣1～2分。

3

宗地因素条件说明

宗地状况界定准确；修正因素针对性强、完整，符合宗地特点。

7

(1)宗地状况界定不准确的，扣1～3分。

(2)修正因素针对性不强的，扣1～3分。

(3)修正因素不完整的，扣1～3分。

4

宗地修正系数

修正系数选取客观、合理，符合法律法规要求；修正计算正确。

9

(1)修正系数选取不符合规定要求或者理由不充分的，扣1～6分。

(2)修正过程计算错误，扣1～3分。

5

期日修正

期日修正系数确定依据充分；期日修正测算过程正确。

3

(1)期日修正系数确定依据不充分的，扣1分。

(2)期日修正计算过程错误，扣1分。

6

容积率修正

容积率修正系数确定依据充分；容积率修正测算过程正确。

3

(1)容积率修正系数确定依据不充分的，扣1分。

(2)容积率修正过程计算错误的，扣1分。

7

年期修正

土地剩余使用年限确定正确；资本化率确定依据充分，符合法律法规要求；年期修正计算正确。

3

(1)土地剩余使用年限确定依据不充分的，扣1分。

(2)资本化率确定理由不充分的，扣1分。

(3)年期修正过程计算错误的，扣1分。

8

公式应用与计算

计算过程完整、严谨；计算结果正确。

4

(1)计算公式选用正确，但无计算过程或者计算过程不清晰的，扣3分。

(2)选用公式中字母含义说明不准确或者未说明的，扣2分。

(3)计算过程中数字精确度不够或者不合理的，扣0.5～1分。

9

小  计

36