2017年房地产估价师考试案例分析学习总结(七)

　　★收益期限的确定

　　A.建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限同时结束的情况下，房地产的收益期限为建筑物剩余经济寿命或者土地使用权剩余期限。B.在建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余使用期限而结束的情况下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值，加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限土地使用权在估价时点的价值。建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限土地使用权在估价时点的价值，等于整个剩余期限的土地使用权在估价时点的价值，减去以建筑物剩余经济寿命为使用期限的土地使用权在估价时点的价值。C.在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余使用期限而结束的情况下，分为在土地使用权出让合同中未约定不可续期和已约定不可续期两种情况。①未约定不可续期的，房地产的价值等于以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值，加上土地使用权剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点时的价值。②约定不可续期的，以土地使用权剩余期限为收益期限，选用相应的收益期限为有限年的公式计算的房地产价值。

　　注意：若求取承租人权益的价值，则收益期限为剩余租赁期限。

　　★确定纯收益常见错误：

　　Ⅰ.出租型房地产：

　　⑴收入应包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入

　　⑵出租房地产，扣除项目应符合规定(根据租约，可扣除维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁代理费等)

　　⑶应考虑租赁合同的约定(合同有效期内采用合同约定的租金，之外要采用客观租金)

　　⑷不采用实际收益， 而采取客观收益;

　　⑸考虑出租率;

　　⑹收益中应包括有形、无形收益

　　Ⅱ.自营型房地产：

　　⑴扣除项目一定全面

　　经营型净收益=销售收入-销售成本-经营费用-销售税金-管理费用-财务费用-商业利润

　　生产型净收益=销售收-生产成本-销售费用-销售税金-管理费用-财务费用-厂商利润

　　⑵注意收益的客观性

　　⑶扣除设备带来的收益

　　⑷考虑扣掉不属房地产带来的收益

　　⑸注意重复计算(企业自营房屋;酒店配电房、大堂、技术层、设备层等易重复计算)。注：大堂为整个酒店服务，不能单独计算，床位、餐饮已包含大堂;配电室为整个酒店服务，不能单独计算价格

　　★资本化率选用常见错误：⑴资本化率选用的方法要正确;⑵注意资本化率的客观性;⑶注意说明资本化率的来源;⑷不要采用非本类房地产的资本化率;⑸要侧重投资收益率(投资收益率、XX增加率等应用投资)

　　★有效收益年限的确定的错误：⑴没有特殊说明将房屋的耐用年限、土地使用期为寿命年限;⑵带租约的，应考虑租约期与非租约期的区别;⑶不能将房地产的建设期作为收益年限; ⑷确定有效收益年限理由要充分

　　八、假设开发法估价应注意的问题

　　难点：利润的估算;对象开发完成后的价格

　　★运用假设开发法估价应按下列步骤进行：①调查待开发房地产的基本情况;②选择最佳的开发利用方式;③估计开发建设期;④预测开发完成后的房地产价值;⑤估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费;⑥进行具体计算。

　　★用假设开发法估算的待开发房地产价值应为开发完成后的房地产价值扣除开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买待开发房地产应负担的税费。具体计算公式为：

　　待开发房地产价值=开开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产的税费 估价规范公式

　　待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-后续开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产的税费　 (新版理论销售费用从销售税费中分离)

　　★预测开发完成后的房地产价值，宜采用市场比较法，并应考虑类似房地产价格的未来变动趋势。

　　★必须有明确的规划条件，若无条件仍需估价，应推测并将最可能的规划条件列为“估价的假设和限制条件”，并在报告中作特别提示，说明估价结果对它的依赖性。

　　1、各种费用及成本是否具有客观性;

　　2、计算时遗漏应扣除项。如：购买土地时应交契税;开发利润;评估毛地时还应扣除拆迁安置费。

　　3、销售税费的内涵，销售税费一般不计息;销售税费只能以开发完成后的房地产价值为基数计算，不能以续建成本等为基数计算;销售费用应计息。

　　4、买方承担的税费(契税应有买方交纳，税率为3%～5%，交易费各负担一半);

　　5、开发成本均匀投入、投入时间与年限问题;计息时计息周期确定：利息计算时，均匀发生的续建费用等计息在期中，即：要将时间段除以2。

　　6、计算时房地产开发完成后销售时间与时点的关系，计算价值时要考虑销售期;

　　7、投资利润和投资利息只有静态计算方法时才使用。动态方法时只要扣除在建成本、管理费用、销售税费、买方购买税费4项内容。

　　8、在假设开发法中注意验算一下总楼价的计算是否有误，另外注意建筑费是否折现到估价时点。专业费通常取建筑费的系数，如再折现则有误。

　　9、假设开发法中具体讲是用现金流量法计算房地产的价值时，不再单独计算利息和利润。

　　10、假设开发法估价传统方法中应注意不要漏掉买方购买土地、在建工程时应上交的税金;计算期的确定，扣除项目的确定，销售税费不计利息、利润，另外注意利息、利润的计算基数。在现金流量法中，楼价的求取中折现率的确定以及折现系数的确定，在扣除销售税费时，就不能再折现了;建筑费的求取时也同样存在这方面的问题，专业费通常取建筑费的系数，也不能再折现了，此时所求的地价或在建工程价值是从价时点上的价值;

　　11、预期的价值应减去管理费、销售税费和购买土地的税费;