2017房地产估价师《案例与分析》知识点详解(2)

　　××市××大酒店估价结果报告(节选)

　　(一)委托方：××经济特区××公司

　　(二)估价方：××市房地产交易中心

　　(三)估价对象：××大酒店位于××市最繁华的××区商业中心地段，距××海关、××火车站仅五分钟车程，是一个集商务、饮食、娱乐于一体的综合型三星级酒店。

　　酒店楼高29层，拥有各类标准、豪华客房273套，楼层分别设有中餐厅、西餐厅、商场、咖啡厅、卡拉OK歌舞厅、商务中心、美容中心等，各种服务一应俱全，是商务活动、旅游、购物的理想场所。

　　(四)估价目的：根据委托合同约定，本次估价是为了了解估价对象的公开市场价值。

　　(五)估价时点：2003年12月5日

　　(六)价值定义：本次估价采用公开市场价值标准

　　(七)估价依据：

　　1.委托估价合同

　　2.国务院颁发的《国有资产估价管理方法》、《国有资产估价管理实施细则》、××省A大常委会发布的《××省房地产估价条例》以及其他有关法规、文件。

　　3.《房地产证》×房地字第××号、第××号、第××号4.《××物业市价季报》(2003年第3期)

　　5.实地查勘和市场调查获取的资料

　　(八)估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。

　　(九)估价方法：由于估价对象为综合物业，因此各种不同类型的房地产分别估价。本次估价中采用的估价方法主要有市场法、收益法。

　　(十)估价结果

　　(十一)估价人员：(略)

　　(十二)估价作业日期：2003年12月1日至2004年1月10日(十三)估价报告应用的有效期：(略)

　　××市××大酒店估价技术报告

　　(一)实物状况分析：××大酒店位于××市最繁华的××区商业中心地段，距××海关检查站、市火车站仅五分钟车程，是一个集商务、饮食、娱乐于一体的综合型三星级酒店。酒店楼高29层，拥有各类标准、豪华客房273套，楼层分别设有中餐厅、西餐厅、商场、咖啡厅、卡拉OK歌舞厅、商务中心、美容中心等，各种服务一应俱全，是商务活动、旅游、购物的理想场所。

　　(二)区位状况分析：(略)

　　(三)市场背景分析：(略)

　　(四)最高最佳使用分析：(略)

　　(五)估价方法选用：由于估价对象为综合物业，因此各种不同类型的房地产分别估价。本次估价中采用的估价方法主要有市场法、收益法。用收益法进行测算时，具体采用报酬资本化法计算。其公式如下：V=A/Y×[1-1/(1+Y)n] V：房地产价值;A：房地产净收益;Y;报酬率;n：未来可取得收益的年限。

　　运用此方法估价时，净收益和报酬率的确定十分关键。在确定净收益时，我们既考虑物业的实际收益，更考虑物业的客观收益，即排除了实际收益中属于特殊的、偶然的要素后所得到的一般正常收益;在确定报酬率时，我们主要考虑安全利率、风险调整率、物价指数及所得税率等因素。

　　(六)估价测算过程

　　1.第一层咖啡厅、商场估价

　　2.第二层商铺估价

　　(1)年净收益确定①年有效毛收入计算：目前市场上邻近物业的月租金在330-390元/m2之间，考虑到有关因素的调整，确定估价对象的市场租金为345元/m2.月。

　　年租金收入=345×12×16=66240(元)

　　②年运营费用计算a.各种税费：包括房产税、土地使用税(费)、营业税、城建税及所得税等。根据承包合同约定，有关流转税费大部分由承包方交纳，故估价中按总收入的8%计算，即各种税费=66240×8%=5300(元)

　　b.管理费用：包括人员经费、办公费、修理费、广告费及不可预见费用，按年总收入的15%计算，即管理费用=66240×15%=9930(元)

　　c.年运营费用为15230元，d.年净收益(A)=66240-15230=51010(元)

　　(2)报酬率的确定(略)

　　(3)估价价值计算估价价值V=A/Y×[1-1/(1+Y)n] V=2599230/8.3997%×[l+1/(1+8.3997%)45]=591172(元)

　　3.第三层商铺估价

　　4.第四层商场估价

　　(1)年净收益确定年净收益(d)=年有效毛收入一年总运营费用①年有效毛收入计算：××大酒店第四层商场现已出租，大部分铺位于近期到期，每平方米月租金在150元左右，接近市场租金，我们选择了部分近期出租实例，然后加以修正

　　5.第五层歌舞厅、商务会议室估价

　　(1)年净收益确定年净收益(A)=年有效毛收入-年运营费用①年有效毛收入计算：由于××大酒店第五层现为商业用途，每平方米月租金在113～170元之间，差距较大。根据我们搜集的近期租赁实例，经过分析、比较和因素修正，估价中确定第五层的市场租金为135元/m2.月，即年有效毛收入=135×12×1042.45=1688760(元)

　　②年运营费用计算：a.各种税费：包括房产税、土地使用税(费)、营业税、城建税及所得税等。根据承包合同约定，有关流转税费大部分由承包方交纳，故估价中按总收入的8%计算，即各种税费=1688760×8%=135100(元)

　　b.管理费用：包括人员经费、办公费、修理费、广告费及不可预见费用，按年总收入的15%计算，即管理费用=1688760×15%=253310(元)

　　c.年运营费用为388410元。

　　年净收益(A)=1688760-388410=1300350(元)

　　(2)报酬率的确定：(略)

　　(3)估价价值计算估价价值V=A/Y×[1-1/(1+Y)n] V=1300350/8.3997%×[1-1/(1+8.3997%)45]=15070202(元)