2016年房地产估价师考试《案例与分析》讲义：房地产损害赔偿估价的技术路线及难点处理

　　房地产损害赔偿估价的技术路线及难点的处理

　　【教材案例3-6】

　　××房地产估价报告

　　封面(略)

　　目录(略)

　　致估价委托人函(略)

　　注册房地产估价师声明(略)

　　估价假设和限制条件(略)

　　××市某房地产开发项目因政府规划变更所致的经济损失估价结果报告(节选)

　　一、估价委托人(略)

　　二、估价机构(略)

　　三、估价对象

　　1.估价对象基本情况

　　估价对象位于××市××区，东至××路，西至××路，南至××路，北至××路，毗邻钱塘江，距区政府约1500m，距在建的地铁站约2000m，至火车站约25分钟车程，至××国际机场约20分钟车程，附近有k195、k315、k327等多路公交站点，周边有各类大型居住物业及商务中心，地理位置优越，交通条件便利。

　　估价对象由甲公司于2004年6月以出让方式取得

　　估价对象由甲公司于2004年6月以出让方式取得，由a、b两地块组成，总用地面积55093㎡，其中，a地块31950㎡，为住宅用地;b地块23143㎡，为商业、办公用地。2005年市规划局《建筑方案设计批复》要求：

　　(1)a地块由四幢地上34层、地下3层的住宅建筑组成;

　　(2)b地块商业办公大楼(五星级酒店)为一幢主楼54层、地下3层、总高228m的大厦，同时要求该酒店必须开发为国家旅游局规定的五星级标准酒店。为确保酒店建成为××区的精品工程，要求酒店总投资额在6亿元人民币以上或等值外币(注：实际投资预算为10亿元人民币)。其技术指标见下表：

　　表3-48

　　2.估价对象勘察现状

　　至估价时点，a地块住宅楼项目主体已封顶，根据委托人提供的资料，住宅预售面积为可售面积的55%。//b地块五星级酒店已完成场地平整、勘探设计及环境评价、酒店扩初设计、酒店可行性研究方案、施工图设计、酒店餐厅内装饰设计等，并完成了酒店基坑、桩基工程施工，地面以上尚未建有建筑物。

　　3.权利状况及建设手续

　　(1)土地权利状况

　　本项目包括a、b两地块，共有三本《国有土地使用证》，土地使用权人均为甲公司。

　　①杭×国用(2006)字第××号，使用权类型为出让，用途为综合(办公)用地，土地面积为12747㎡，使用年限至2056年1月15日止;

　　②杭×国用(2006)字第××号，使用权类型为出让，用途为商业用地，土地面积为10396㎡，使用年限至2046年1月15日;

　　③杭×国用(2006)字第××号，使用权类型为出让，用途为住宅用地，土地面积为31950㎡，使用年限至2076年1月15日。

　　(2)建设手续

　　本开发项目已取得下列建设手续：

　　①《建设工程规划许可证》，编号为2006015330××;

　　②《建筑工程施工许可证》，编号为33010820061026××。

　　(3)他项权利

　　在估价时点，酒店项目未设定抵押他项权利，但存在勘察设计、桩基施工等应付未付款项。

　　四、估价目的

　　为甲公司向政府提出经济补偿提供参考依据。

　　五、估价时点

　　二oo八年二月十日。