2016年房地产估价师考试《案例与分析》高频考点（三）

　　一、 居住房地产估价(分普通住宅、高档公寓、别墅)

　　1、影响居住房地产价格的区域因素：交通条件、生活服务设施、教育配套设施、环境质量、治安环境、城市大配套设施条件、人文环境等。

　　2、影响居住房地产价格的个别因素：建筑结构、类型和等级、装修、设施与设备、质量、朝向与楼层、户型、产权情况。

　　3、各种类型的居住房地产区域影响因素不同，估价时还要考虑政策性的影响。高层住宅通常是楼层越高价值越大。

　　二、 商业房地产估价(含餐饮)

　　1、商业房地产及其估价特点。

　　①经营内容多。不同的经营内容(或不同的用途)一般会有不同的收益率，如果用收益法估价，则应对经营内容不同的各部分房地产采用不同的资本化率。

　　②转租经营多。商业房地产的业主常常将其房地产出租给别人经营，有的承租人从业主手上整体承租后又分割转租给第三者，因此在进行商业房地产估价时要调查清楚产权状况。避免有的估价委托方仅是承租人，却以房地产所有人的身份委托估价。注意转租的合法性。

　　③装修高档而复杂。有些地方，买下或租下别人经营的商业用房后，一定要重新装修，因此在抵押估价、交易估价、转租估价等过程中，要考虑到这种因素。

　　2、影响商业房地产价格的主要区域因素：繁华程度、交通条件(公交通达度、交通便捷度)。

　　3、影响商业房地产价格的主要个别因素：临街状况、内部格局(分割出租的，要有一定的空间间距)、楼层、面积(不宜太大也不宜太小)、装修、转租的可能性(转租将影响投资商业房地产的灵活性，从而影响该商业房地产的价值)。

　　4、餐饮房地产估价：搜集包间数、座位数、就餐次数、人均消费额等;经营成本：保险费、成本、工资、应扣除特色引起的商业垄断收益。

　　三、 商务办公房地产(写字楼)估价

　　1、影响商务办公房地产的主要区域因素。除了一般影响商业房地产的主要因素外，还有：

　　①是否位于中央商务区或政府机构附近。

　　②交通条件、停车条件。商务办公房地产与机场、火车站之间的交通方便程度。

　　③周围环境。整洁气派，有现代化的都市气氛。

　　2、影响商务办公房地产的主要个别因素。

　　①外观：建筑物高度、体量、造型、外装修等。

　　②内部装修;③设备、设施;④是否具有智能化办公条件;⑤满足不同公司的不同要求;

　　⑥物业管理条件。对于商业办公房地产、特别是甲级写字楼而言，物业管理对提升其价值的作用非常明显。