2019年房地产估价师经营与管理模拟试卷及答案二

　　一、多项选择题

　　1.房地产投资适合作为一种长期投资，其特点包括( )。

　　A.土地不会毁损

　　B.地上建筑物有耐久性

　　C.变现性差

　　D.土地使用权年限较长

　　E.流动性较好

　　【答案】ABD

　　【试题解析】变现性差是房地产投资的一项特点，但不是适于进行长期投资的特点。

　　【考点来源】教材第一章《房地产投资及其风险》第一节：投资与房地产投资。

　　2.一般来说，房地产投资风险分析主要包括( )等分析。

　　A.投入资金的安全性

　　B.项目定位的科学性

　　C.期望收益的可靠性

　　D.投资项目的变现性

　　E.资产管理的复杂性

　　【答案】ACDE

　　【试题解析】房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。

　　【考点来源】教材第一章《房地产投资及其风险》第三节：房地产投资的风险。

　　3.房地产市场自然周期和投资周期之间是相互影响和联系的，投资周期在( )滞后于市场自然周期变化。

　　A.第一阶段

　　B.第二阶段初期

　　C.第三阶段初期

　　D.第三阶段

　　E.第四阶段

　　【答案】AB

　　【试题解析】房地产市场自然周期和投资周期之间是相互影响和联系的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期变化。

　　【考点来源】教材第二章《房地产市场及其运行》第四节：房地产市场的运行规律。

　　4.政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有( )。

　　A.土地供应政策

　　B.调整城市规划

　　C.住房政策

　　D.租金控制

　　E.加快城市化进程

　　【答案】ABCD

　　【试题解析】宏观调控房地产市场的手段包括土地供应政策、金融政策、住房政策、城市规划、地价政策、税收政策和租金控制等。

　　【考点来源】教材第二章《房地产市场及其运行》第五节：房地产市场的政府干预。

　　5.房地产投资决策分析主要包括( )等。

　　A.价格分析

　　B.市场分析

　　C.项目财务评价

　　D.成本分析

　　E.投资决策

　　【答案】BCE

　　【试题解析】投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三部分工作。

　　【考点来源】教材第三章《房地产开发程序与管理》第二节：投资机会选择与决策分析。

　　6.开发商向城市规划管理部门申请《建设工程规划许可证》时，须提供的材料主要有( )等。

　　A.国土资源行政主管部门批准用地的文件

　　B.设计方案审查意见及附图复印件

　　C.建设工程施工图

　　D.地形图

　　E.国有建设用地出让合同

　　【答案】ABC

　　【试题解析】D、E选项属于建设用地规划许可证申领阶段提交的资料。

　　【考点来源】教材第三章《房地产开发程序与管理》第三节：前期工作。

　　7.下列现金流量图中，能表示的房地产投资模式有( )。

　　A.开发—销售模式

　　B.开发—持有出租—出售模式

　　C.购买—持有出租—出售模式

　　D.购买—更新改造—出售模式

　　E.购买—更新改造—出租模式

　　【答案】BC

　　【试题解析】AD选项是销售模式，不符合图示，图示明显有一段持有经营期;E选项不符合图示中n点有一个较长的向上箭头，应该是持有一段时间后转售的含义，E项最后增加一个转售模式则可入选。

　　【考点来源】教材第五章《现金流量与资金时间价值》第一节：现金流量。

　　8.对于“开发—销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的计算期包括( )。

　　A.开发期

　　B.论证决策期

　　C.经营准备期

　　D.经营期

　　E.销售期

　　【答案】AE

　　【试题解析】对于房地产开发投资中项目类型为出售的，其动态盈利能力时的计算期为项目开发期与销售期之和;对于房地产开发投资中项目类型为出租或自营的，其动态盈利能力时的计算期为开发期与经营期之和;当房地产开发为置业投资的，其动态盈利能力时的计算期为经营准备期和经营期之和。

　　【考点来源】教材第六章《经济评价指标与方法》第三节：动态盈利能力指标及其计算。

　　9.甲乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有( )。

　　A.利润总额

　　B.投资利润率

　　C.资产负债率

　　D.财务净现值

　　E.偿债备付率

　　【答案】AB

　　【试题解析】对于开发经营期较短的出售型房地产项目，可直接采用利润总额、投资利润率等静态指标进行方案比选。

　　【考点来源】教材第六章《经济评价指标与方法》第六节：房地产投资方案经济比选。

　　10.下列分析方法中，属于风险估计与评价的常用方法有( )。

　　A.故障树分析法

　　B.期望值法

　　C.盈亏平衡法

　　D.解析法

　　E.蒙特卡洛模拟法

　　【答案】DE

　　【试题解析】风险估计与评价常用的方法包括调查和专家打分法、解析方法和蒙特卡洛模拟法三种。解析方法和蒙特卡洛模拟法实际上都采用了概率分析，期望值法也是概率分析方法的一种，但教材中并没有把期望值法列入风险估计与评估的常用方法中。

　　【考点来源】教材第七章《风险分析与决策》第四节：风险分析。

　　11.利用期望值法判断投资方案的优劣时，可选择的方案有( )。

　　A.期望值相同，标准差小的方案

　　B.期望值相同，标准差大的方案

　　C.标准差系数小的方案

　　D.标准差系数大的方案

　　E.标准差相同，期望值大的方案

　　【答案】ACE

　　【试题解析】判断投资方案优劣的标准是：期望值相同、标准差小的方案为优;标准差相同、期望值大的方案为优;标准差系数小的方案为优。

　　【考点来源】教材第七章《风险分析与决策》第四节：风险分析。

　　12.在进行可行性分析中的调查研究时，资源调查一般包括( )。

　　A.开发项目用地现状

　　B.市场供给量

　　C.交通运输条件

　　D.水文地质

　　E.气象

　　【答案】ACDE

　　【试题解析】资源调查包括建设地点、项目用地、交通运输条件、外围基础设施、环境保护、水文地质、气象等方面的调查;B选项属于市场调查的内容。

　　【考点来源】教材第八章《房地产开发项目可行性研究》第二节：可行性研究的内容与步骤。

　　13.在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，不包括( )。

　　A.基准收益率

　　B.目标投资回报率

　　C.出租率或空置率

　　D.毛租金收入

　　E.运营成本

　　【答案】ABDE

　　【试题解析】收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛租金收入比率，A、B选项属于评价标准类指标。

　　【考点来源】教材第八章《房地产开发项目可行性研究》第三节：房地产开发项目策划与基础参数选择。

　　14.房地产债务融资具有的特点包括( )。

　　A.短期性

　　B.可逆性

　　C.负担性

　　D.流通性

　　E.安全性

　　【答案】ABCD

　　【试题解析】债务融资的特点包括短期性、可逆性、负担性和流通性。

　　【考点来源】教材第九章《房地产金融与项目融资》第一节：房地产资本市场。

　　15.对零售商业物业进行分类的依据中不包括( )。

　　A.建筑规模

　　B.经营商品的特点

　　C.商业辐射区域的范围

　　D.周围环境

　　E.服务人口的收入水平

　　【答案】DE

　　【试题解析】零售商业物业分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围等三方面。

　　【考点来源】教材第十章《物业资产管理》第四节：零售商业物业管理。

　　二、判断题

　　1.金融投资与实物投资的主要区别是前者以最终获得金融资产为目的，后者是在资产的经营管理上直接体现投资人的意志。( )

　　【答案】×

　　【试题解析】金融投资与实物投资的主要区别在于：前者以最终获得金融资产为目的，后者通过投资直接实现社会积累。

　　【考点来源】教材第一章《房地产投资及其风险》第一节：投资与房地产投资。

　　2.某居民购买了一套二手房用于出租，其房地产投资的形式属于间接投资。( )

　　【答案】×

　　【试题解析】置业投资也属于房地产直接投资，间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为。

　　【考点来源】教材第一章《房地产投资及其风险》第二节：房地产投资的形式和利弊。

　　3.由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。( )

　　【答案】√

　　【试题解析】由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。

　　【考点来源】教材第二章《房地产市场及其运行》第二节：房地产市场结构和指标。

　　4.房地产资产市场的供求关系直接决定了房地产租金的水平。( )

　　【答案】×

　　【试题解析】房地产空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场中的需求;同时，空间市场上的供给又是由资产市场决定的。

　　【考点来源】教材第二章《房地产市场及其运行》第四节：房地产市场的运行规律。

　　5.在房地产开发过程中，开发商只能委托有资质的监理机构负责工程项目管理。( )

　　【答案】×

　　【试题解析】房地产开发过程中的工程项目管理，可由开发商自己组织的管理队伍管理，也可委托监理机构负责管理。

　　【考点来源】教材第三章《房地产开发程序与管理》第四节：建设阶段。

　　6.房地产开发项目用于出租或自营时，开发期和经营期发生的期间费用均计入开发建设投资。( )

　　【答案】×

　　【试题解析】房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，而经营期的期间费用计入运营费用。

　　【考点来源】教材第六章《经济评价指标与方法》第一节：效益和费用识别。

　　7.财务杠杆的正向作用是当全部投资的收益率小于借贷资金成本水平时，借贷越多，资本金的收益率越大。( )

　　【答案】×

　　【试题解析】财务杠杆的正向作用是当全部投资的收益率大于借贷资金成本水平时，投资者使用借贷资金才能够提高资本金的收益水平。

　　【考点来源】教材第六章《经济评价指标与方法》第二节：经济评价指标。

　　8.在项目财务评价中，动态投资回收期大于基准动态投资回收期，说明该项目在财务上就是可以接受的。( )

　　【答案】×

　　【试题解析】在项目财务评价中，动态投资回收期(Pb)与基准动态投资回收期(Pc)相比较，如果Pb≤Pc，则开发项目在财务上就是可以接受的。

　　【考点来源】教材第六章《经济评价指标与方法》第三 节：动态盈利能力指标及其计算

　　9.在房地产开发项目的评估阶段，容积率和占地面积属于不确定性因素。( )

　　【答案】×

　　【试题解析】在房地产开发项目的评估阶段，容积率和建筑面积属于不确定性因素。“建筑容积率及有关设计参数”属于房地产开发项目的主要不确定性因素之一。

　　【考点来源】教材第七章《风险分析与决策》第一节：房地产投资项目不确定性分析。

　　10.金融机构在为房地产置业投资发放抵押贷款前，规定权益投资比率的目的是为了控制信贷风险。( )

　　【答案】√

　　【试题解析】金融机构出于控制信贷风险的考虑，通常要求投资者权益投资比率不得低于某一要求的比率。

　　【考点来源】教材第七章《风险分析与决策》第一节：房地产投资项目不确定性分析。

　　11.在进行房地产投资项目盈亏平衡分析时，最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险的能力越强。( )

　　【答案】√

　　【试题解析】最高运营费用比率越高，说明该项目能承受高成本压力的能力越强。

　　【考点来源】教材第七章《风险分析与决策》第二节：盈亏平衡分析。

　　12.在房地产开发项目策划方案中，对拟开发项目应进行开发内容和规模的分析与选择。( )

　　【答案】√

　　【试题解析】在房地产开发项目策划方案中，除对拟开发项目应进行开发内容和规模的分析与选择外，还应进行区位分析与选择、开发时机的分析与选择、合作方式的分析与选择、融资方式与资金结构的分析与选择和产品经营方式的分析与选择。

　　【考点来源】教材第八章《房地产开发项目可行性研究》第三节：房地产开发项目策划与基础参数选择。

　　13.对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。( )

　　【答案】√

　　【试题解析】资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。但当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标。

　　【考点来源】教材第八章《房地产开发项目可行性研究》第五节：房地产开发项目财务报表的编制。

　　14.国家对房地产开发项目资本金比例的要求是30%。对房地产置业投资，资本金比例通常为购置物业时所须支付的首付款比例。( )

　　【答案】×

　　【试题解析】国家对房地产开发项目资本金比例的要求是35%。

　　【考点来源】教材第九章《房地产金融与项目融资》第五节：房地产项目融资。

　　15.资产管理所涉及的范围比物业管理大，但比设施管理要小。( )

　　【答案】×

　　【试题解析】房地产资产管理所涉及的范围比物业管理大和设施管理范围大的多。

　　【考点来源】教材第十章《物业资产管理》第一节：物业资产管理的内涵。

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