2019年房地产估价师考试经营与管理随堂练习题（八）

　　计算题

　　1、某投资者以1.8万元/m2的价格购买了一个建筑面积为60m2的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率为5.31%基础上上浮1.5个百分点,按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于12%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价(每平方米建筑面积月毛租金)。

　　答案：购买商铺总投资：18000×60=1080000元1分

　　购买商铺首付款(初始投资、自有资金、权益投资)：

　　108万×30%=324000元0.5分

　　购买商铺的贷款额(P)：

　　1080000×70%=756000元0.5分

　　抵押贷款年还本付息额：

　　i=1.5%+5.31%=6.81%，n=10年1分

　　A=P×i(1+i)n/〔(1+i)n-1〕1分

　　=756000×6.81%×(1+6.81%)10/〔(1+6.81%)10-1〕1分

　　=106693.99元0.5分

　　净经营收入(利用现金回报率)：

　　(净经营收入-年还本付息额)/首付款=12%0.5分

　　所以：净经营收入=首付款×12%+年还本付息额

　　=324000×12%+106693.99=145573.99元0.5分

　　有效毛租金收入=潜在毛租金收入

　　=净经营收入+经营费用

　　=145573.99+毛租金收入×25%

　　则：毛租金收入=145573.99/(1-25%)=194098.65元0.5分

　　最低月租金单价：=毛租金收入/(可出租面积×12个月)

　　=194098.65/(60×12)=269.58元/㎡1分

　　计8分

　　2、某开发商于2000年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均

　　售价为0.8万元/m2。2002年8月1日王某以1.1万元/m2的价格购买了

　　其中50m2的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。

　　2003年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.5万元，余款由商业银行

　　提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.5%，按年末等额付款方式偿

　　还。另外，王某与一承租人签订了一份为期10年(2003年8月1日至2013

　　年7月31日)的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月150元/m2，此

　　后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出

　　租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修

　　费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率

　　达到12%，试计算届时最低转售单价(计算时点为2003年8月1日，不考

　　虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元)。

　　答案：现金流入现值：

　　租金收入现值：

　　A1÷(i-s)×〔1-(1+s)n〕/(1+i)n1分

　　=150×12×50÷(12%-2%)×〔1-(1+2%)10〕/(1+12%)100.5分

　　=54.6765(万元)0.5分

　　转售收入现值：

　　x÷(1+12%)100.5分

　　现金流出现值：

　　1.定金：5×(1+12%)=5.6万元0.5分

　　2.追加首付款：11.5万元0.5分

　　3.贷款偿还：

　　(1)总房价：50×1.1=55万元0.5分

　　(2)贷款额(P)：55-(5+11.5)=38.5万元0.5分

　　(3)年还本付息额(A)：

　　A=P×i/〔1-(1+i)-n〕0.5分

　　=38.5×6.5%/〔1-(1+6.5%)-10〕=5.3555万元0.5分

　　折现值：

　　P=A÷i×〔1-(1+i)-n〕0.5分

　　=5.3555÷12%×〔1-(1+12%)-10〕=30.25980.5分

　　4.出租成本：

　　A÷i×〔1-(1+i)-n〕

　　=3÷12%×〔1-(1+12%)-10〕=16.9507万元1分

　　装修费用：

　　6×(1+12%)-10=1.9318万元0.5分

　　转售单价：

　　令净现值为0，即，则有：2分

　　54.6765+x÷(1+12%)10-5.6-11.5-30.2598-16.9507-1.9318=0

　　1分

　　x=35.9216万元0.5分

　　转售单价为：35.9612÷50=0.7184万元/平方米0.5分计12分