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2019年房地产估价师经营与管理随堂习题(10)

中华考试网  [ 2019年3月27日 ]  【

  计算题

  1.某房地产开发项目的占地面积为8000㎡,土地使用权年期为40年,总建筑面积50000㎡,其中服务式公寓35000㎡,商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000㎡,地下车位230个(10000㎡)。项目建设期为3年,总投资额为35000万元(不包括贷款利息),其中自有资金占35%,其余投资来源于贷款和预售收入:第一年投入资金9000万元,全部为自有资金;第二年投入资金13250万元,其中3250万元为自有资金,第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售,第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元,第四年来全部售完;服务用房在第五年初开始出租,出租率为90%,租金为3000元/㎡?年,运营成本为阻金收入的20%:服务用房的残值为20万元。

  假设:投入全部发生在年初,收入发生在年末且可以全部再投入,贷款按年计复利,本息从第四年初开始偿还;在整个出租期内,出租率、租金、运营成本均维持不变;该项目的贷款年利率为10%,投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。在贷款利息最少条件下,求:

  (1)该项目的借款计划和还款计划。

  (2)该项目全部投资内部收益率。

  (3)该项目自有资金财务净现值(12分)(2006年试题)

试题来源:[2019年房地产估价师考试焚题库]: 历年真题+模拟试卷+错题练习

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  2.某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入16000元,最多能以月收入的30%支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为12%,最长贷款期限20年,最低首付款为房价的30%,若采用按月等额偿还方式,问:(1)该家庭能购买住房的最高总价是多少?若第五年末,该家庭月收入突增为18000元,第5年末银行贷款利率上调为15%,为保持原月偿还不变,则:(2)该家庭需在第6年初一次性提前偿还贷款多少元?(3)如果不提前偿还贷款,则需将贷款期限延长多少年?(8分)

  答案

  计算题

  1. 正确答案:第一步:求借款计划和还款计划:

  (1)借款计划:

  第2年初借款:13250-3250=10000(万元)(0.5分)

  第3年初借款:12750-7750=5000(万元)(0.5分)

  (2)还款计划:

  第4年初应还款:10000×(1+10%)2+5000×(1+10%)=17600(万元),实际还款12600万元,(1分)

  第5年初应还款:(17600-12600)×(1+10%)=5500(万元),实际还款5500万元。(1分)

  (如以上计算结果是在“现金流量表”中列出的,也给相应的得分)

  第二步:求现金流量

  (1)第5~40年的租金收入:3000×5000×90%=1350(万元)(0.5分)

  (2)第5~40年的运营成本:1350×20%=270(万元)(0.5分)

  (3)列出现金流量表

  (单位:万元)

  (此表中“净现金流量”数据全部正确的,得2分;部分正确的,酌情给0.5~1.5分)

  第三步:求项目全投资内部收益率

  当i1=15%时,

  第四步:求自有资金财务净现值(1.5分)

  (0.5分)

  2. 正确答案:(1)计算该家庭购买住房的最高总价

  月还款额:A=16000×30%=4800(元)(0.5分)

  最高贷款额:P=A/i[1-1/(1+i)n ]= 4800/(1%) [1-1/(1+1%)240 ]=435933.20(元)=43.59(万元)

  (本步计算中,i取1%,n取240,给0.5分)

  购买住房的最高总价:43.59/70%=62.27(万元)(0.5分)

  (2)计算第6年初一次性提前偿还款

  解法一:

  第5年末尚余贷款本金:

  P’=A/i[1-1/(1+i)n' ]= 4800/(1%)[1-1/(1+1%)180 ]=399943.99(元)=39.99万元

  (本步计算中,i取1%,n′取180,给0.5分)

  调息后的月还款额:

  A’=P’[〖i' (1+i')〗n'/(〖(1+i')〗n'-1)]= 399943.99×〖1.25%(1+1.25%)〗180/(〖(1+1.25%)〗180-1)=5597.56 (1分)

  (本步计算中,i′取1.25%,n′取180,给0.5分)

  调息后每月增加的还款额:5597.56-4800=797.56(元)(0.5分)

  提前还款额:

  P”=797.56/(1.25%) [1-1/(1+1.25%)180 ]=56985.38(元)=5.70(万元)(1分)

  解法二:

  设提前还款额为P″,则有

  A/i'[1- 1/〖(1+i')〗n' ]+p"=p' (1分)

  第5年未尚余贷款本金:

  P’=A/i [1-1/(1+i)n' ]=4800/(1%) [1-1/(1+1%)180 ]=399943.99(元)=39.99万元(1分)

  P”=P’-A/i'[1-1/(1+i' )n' ]= 399943.99-4800/(1.25%) [1-1/(1+1.25%)180 ](1分)=56985.70(元)=5.7(万元)(0.5分)

  (3)贷款延长期的计算

  设从第5年末开始的还款期为X月,则有

  P’=A/i' [1-1/(1+i' )x ](0.5分)

  399943.99=5400/1.25%[1-1/(1+1.25%)x ] (0.5分)

  x=209.35(月)(0.5分)

  延长期:209.35-180=19.35(月)≈1.6 (年) (0.5分)

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