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2018房地产估价师<经营与管理>巩固提分题(9)

中华考试网  [ 2018年10月9日 ]  【

  单项选择题

  单项选择题。每题的备选答案中只有一个最符合题意。

  【习题】下列房地产投资项目不确定性因素中,属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是()。

  A.建安工程费

  B.土地费用

  C.空置率

  D.容积率

  『正确答案』C

  『答案解析』本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。选项 ABD 均为开发投资

  的不确定性因素。参见教材 P216。

  【习题】在房地产投资项目的不确定性分析中,最高土地取得价格分析属于( )。

  A.临界点分析

  B.期望值分析

  C.敏感性分析

  D.概率分析

  『正确答案』A

  『答案解析』本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。临界点分析是盈亏平衡分析的一种。

  参见教材 P219。

试题来源:[2018年房地产估价师考试焚题库]

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  【习题】运用实物期权方法进行房地产投资决策时,对开发规模较大,首期较难产生理想收益

  的房地产项目,可通过( )确定是否进行投资。

  A.等待投资型期权估价

  B.放弃型期权估价

  C.成长型期权估价

  D.柔性期权估价

  『正确答案』C

  『答案解析』本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。成长型期权估价,首期开发通常很

  难产生理想的收益,其投入很可能与收益持平甚至大于收益,但对项目后期投资收益会有较大影

  响。参见教材 P245。

  【习题】某房地产开发项目的占地面积为 15000m 2 ,规划容积率为 3,预计开发完成后可供销

  售的面积为总建筑面积的 80%,项目的总固定成本为 8000 万元,预计项目的单位变动成本为 4500

  元/m 2 ,假设所有可销售面积能够全部售出,则达到盈亏平衡的平均销售单价为( )元/m 2 。

  A.5377.78

  B.6277.78

  C.6722.22

  D.7847.22

  『正确答案』D

  『答案解析』本题考查的是盈亏平衡分析的基本原理。总建筑面积=15000×3=45000(平方米)

  ,可销售面积=45000×80%=36000(平方米)。设盈亏平衡点销售单价为

  X,36000X=8000×10000+4500×45000,X=7847.22(元/平米)。参见教材 P217。

  【习题】判定房地产投资风险因素发生的概率属于( )阶段的工作。

  A.风险辨识

  B.风险估计

  C.风险评价

  D.风险决策

  『正确答案』B

  『答案解析』本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险估计阶段包括风险发生的概率大小、

  风险概率分布情况和风险估算三项工作。参见教材 P230。

  【习题】房地产投资之所以具有期权性质,是因为房地产投资具有( )。

  A.可逆性和可延期性

  B.可逆性和不可延期性

  C.不可逆性和可延期性

  D.不可逆性和不可延期性

  『正确答案』C

  『答案解析』本题考查的是房地产投资决策的期权性质。房地产投资具有不可逆性和可延期性,

  也就具有了期权性质。参见教材 P243。

  【习题】甲、乙物业 2014 年 10 月的价值均为 1100 万元。预计 2015 年 10 月甲物业的价值为

  1200 万元和 1000 万元的可能性均为 50%,乙物业的价值为 1300 万元和 900 万元的可能性也均为

  50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是( )。

  A.甲物业投资风险大

  B.乙物业投资风险大

  C.甲、乙物业的投资风险相同

  D.难以判断甲、乙物业的投资风险大小

  『正确答案』B

  『答案解析』本题考查的是概率分析中的期望值法。

  第一步:计算两物业的期望值(加权平均值)

  甲物业的期望值=1200×50%+1000×50%=1100 万元

  乙物业的期望值=1300×50%+900×50%=1100 万元

  第二步:计算两物业的标准差

  另一种解法:带有技术含量的定性分析

  1200 和 1000 与 1100 的偏差,一定比 1300 和 900 比 1100 的偏离程度小,所以计算出的标

  准差一定前者小,所以前者风险小。参见教材 P233。

  【习题】各投资方案净现值的期望值不同时,以方案风险大小为投资方案比选的主要依据,此

  时应选择的判别指标是( )。

  A.净现值

  B.净现值期望值

  C.净现值标准差

  D.净现值标准差系数

  『正确答案』D

  『答案解析』本题考查的是概率分析中的期望值法。期望值不同,应比标准差系数。参见教材

  P234。

  【习题】下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中,正确的是( )。

  A.空置率与有效毛收入呈反向变动

  B.通过与物业服务企业签订长期合约,可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响

  C.权益投资比率高,意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加

  D.金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率

  『正确答案』A

  『答案解析』本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。选项 A 空置率提高,可导

  致有效毛租金收入减少。选项 B 可以通过签订长期合约来减少物业维护管理费用的变动,但仍不

  能排除通货膨胀的影响。选项 C 权益投资比率高,意味着自有资金所占比例高,则风险小;选项

  D 要求投资权益比率不得低于某一要求的比率。参见教材 P216。

  【习题】某房地产开发项目的占地面积为 10000m 2 ,规划容积率≤4,预计开发完成后可供销

  售的面积为总建筑面积的 80﹪,项目的固定成本为 5000 万元,预计平均销售单价为 4500 元

  /m 2 ,则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为( )元/m 2 。

  A.2350.00

  B.2937.50

  C.3250.00

  D.4062.50

  『正确答案』A

  『答案解析』本题考查的是盈亏平衡分析的基本原理。总建筑面积=10000×4=40000m 2 ,可销

  售面积=40000×80%=32000m 2 ,销售单价×销售量=固定成本+单位变动成本×建筑面积

  设单位变动成本为 X,0.45×32000=5000+40000X,X=0.235(万元/m 2 )。本题的难点在

  于,计算销售收入要用可销售面积,而计算变动成本要用建筑面积;另外要注意单位一致。参见

  教材 P217。

  【习题】对某房地产项目进行敏感性分析,当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低

  10%时,项目开发利润的变化分别为 27.31 万元、55.04 万元、10.16 万元、88.33 万元,则其中最敏

  感的因素是( )。

  A.地价

  B.建造成本

  C.贷款利率

  D.资本化率

  『正确答案』D

  『答案解析』本题考查的是敏感性分析的概念。要看利润的变化率,不是看利润的值是多少。本

  题中由于计算利润的变化率,分母不变,分子大的利润变化率大。参见教材 P223。

  【习题】下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中,错误的是( )。

  A.解析法对随机的现金流进行概率分布估计,得到净效益的概率分布

  B.蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程,然后加以统计处理

  C.解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上

  D.蒙特卡洛法主要用于解决不多于 2~3 个随机变量的风险问题,而解析法能够分析更多个随

  机变量的风险问题

  『正确答案』D

  『答案解析』本题考查的是风险分析的一般过程和方法。选项 D 正好写反了。解析法主要用于解

  决一些简单的风险问题,不多于 3 个变量,蒙特卡洛法适用于多变动因素的分析。参见教材

  P231。

  【习题】某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案,经测算,三个方案净现值的期望值分别为

  E 甲 =1500 万元,E 乙 =1800 万元,E 丙 =2200 万元,净现值的标准差分别为 δ 甲 =890 万元,δ

  乙 =910 万元,δ 丙 =1200 万元,则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是( )。

  A.乙<丙<甲

  B.甲<乙<丙

  C.丙<甲<乙

  D.乙<甲<丙

  『正确答案』A

  『答案解析』本题考查的是概率分析中的期望值法。参见教材 P234。

  计算并比较标准差系数,该系数越小风险越小。

  【习题】房地产项目盈亏平衡分析中,不包括( )分析。

  A.最低租售价格

  B.最低租售数量

  C.最低利润水平

  D.最高土地取得价格

  『正确答案』C

  『答案解析』本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。分析的因素是成本或是收入方面的,

  利润是计算出来的。参见教材 P219。

  【习题】房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是( )。

  A.专家打分法

  B.“三项预测值”法

  C.解析法

  D.蒙特卡洛模拟法

  『正确答案』B

  『答案解析』本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。选项 B 不是风险分析的方法,是敏

  感性分析的方法。参见教材 P227。

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