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2017年房地产估价师《经营与管理》计算题(4)

中华考试网  [ 2017年10月2日 ]  【

  某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2,总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年,总投资为13500万元(不包括贷款利息)。项目第l年投资8100万元,其中资本金为5400万元,其余为甲银行贷款:项目第2年投资5400万元,全部为甲银行贷款;甲银行贷款年利率为9.0%,按年复利计息,项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营,且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息,乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0,按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70%,采用基础租金加百分比租金形式出租,基础租金不随时间变化,百分比租金为超额营业额的10%。预计购物中心的出租率为95%,年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35%。开发商于项目运营3年后整体转售,净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初,收入、运营成本和还款均发生在年末,不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题:

  (1)若开发商要求的自有资金目标收益率为20%,则购物中心的年最低基础租金为多少元,m2(精确到个位)?

  (2)在该最低基础租金水平下,设项目全部投资的目标收益率为13%,求项目全部投资的内部收益率是多少(精确到小数点后2位)?

  解:

  解:叙述法

  一、设最低基础租金为x,求最低基础租金

  (1)计算各年自有资金净现金流量

  1)第1年年初净现金流量=-5400万元

  2)第2年年初:投资=-5400万元;甲银行贷款5400万元

  净现金流量=-5400+5400=0万元

  3)第3年年初:

  归还甲银行贷款=2700×(1+9%)2+5400(1+9)=9093.87万元

  乙银行贷款=9093.87万元

  净现金流量=-9093.87+9093.87=0万元

  4)第3、4年年末:

  还本付息=9093.87×7%=636.57万元

  营运成本=(1.5×70%×95%×x+10000×10%)×35%=(0.9975x+1000)×35%万元

  经营收入=1.5×70%×95%×x+10000×10%=(0.9975x+1000)万元

  净现金流量-(0.9975x+1000)×65%万元

  5)第5年年末:

  还本付息=636.57+9093.87=9730.44万元

  营运成本=(0.9975x+1000)×35%万元

  经营收入=(0.9975x+1000)万元

  转售收入=(0.9975x+1000)×65%×9.5万元

  净现金流量=(0.9975x+1000)×65%+(0.9975x+1000]×65%×9.5-9730.44

  =(0.9975x+1000)×65%×10.5-9730.44万元

  (2)求基础租金

  二、计算全投资内部收益率FIRR

  (1)计算各年净现金流量

  1)第1年年初投资=8100万元

  2)第2年年初投资=5400万元

  3)第3年、4年年末:

  经营收入=0.9975×1915+1000=2910.21万元

  经营成本=2910.21×35%=1018.57万元

  净现金流量=2910.21-1018.57=1891.64万元

  4)第5年年末:

  经营收入=43.9975×1915+1000=2910.21万元

  经营成本=2910.21×35%=1018.57万元

  转售收入=2910.21×65%×9.5=17970.55万元

  挣现金流量=2910.21+17970.55-1018.57=19862.19万元

  (2)计算内部收益率

  设i 1=13%,则有:

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