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2017年房地产估价师《经营与管理》计算题(6)

中华考试网  [ 2017年9月30日 ]  【

  某房地产开发项目的占地面积为8000m2,土地使用权年期为40年,总建筑面积50000m2,其中服务式公寓35000m2,商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2,地下车位230个(10000m2)。项目建设期为3年,总投资额为35000万元(不包括贷款利息),其中自有资金占35%,其余投资来源于贷款和预售收入:第一年投入资金9000万元,全部为自有资金;第二年投入资金13250万元,其中3250万元为自有资金;第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售,第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元,第四年末全部售完;服务用房在第五年开始出租,出租率为90%,租金为3000元/m2.年,运营成本为租金收入的20%;服务用房的残值为20万元。

  假设:投入全部发生在年初,收入发生在年末且可以全部再投入,贷款按年计复利,本息从第四年初开始偿还;在整个出租期内,出租率、租金、运营成本均维持不变;该项目的贷款年利率为10%、投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。

  在贷款利息最少条件下,求:(1)该项目的借款计划和还款计划。(2)该项目全部投资内部收益率。(3)该项目自有资金财务净现值。(12分)

  参考答案

  自有资金投入总额=35000×35%=12250万元

  第一年初投入9000万元;

  第二年初投入13250万元,其中3250万元为自有资金,10000万元贷款;

  第二年末收入7750万元,全部与第三年初投入,因此第三年初贷款额=12750-7250= 5500万元;

  第三年末收入12600万元,全部与第四年初用于偿还贷款;

  第四年末收入21650万元,足以偿还剩余贷款,并有余额;

  第五年末开始每年收入3000×90%×5000×(1-20%)=1080万元租金;

  第四十年末,最后一年收入租金后,剩余残值20万元。

  (1)第四年初偿还贷款时,贷款本息合计10000×(1+10%)2+5000×(1+10%)=17600万元还款12600万元,仍需偿还5000万元。

  第五年初偿还剩余贷款5000×(1+10%)=5500万元

  因此借款计划为第二年初借款10000万元,第三年初借款5000万元。

  还款计划为第四年初偿还12600万元,第五年初偿还剩余5500万元。

  (2)制作全部投资现金流量表

  

0 

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

 …  

40 

+ 

  

  

  

12600 

21650 

1080 

1080 

1080 

  

1100 

- 

9000 

13250 

5000 

  

  

  

  

  

  

  

NPV 

-9000 

-13250 

-5000 

12600 

21650 

1080 

1080 

1080 

  

1100 

  当i1=15%时,

  当i2=16%时,

  NPV2=-398.6448

  用插值法求的FIRR=15.53%

  (3)制作自有资金现金流量表

  

0 

1 

2 

3 

4 

5 

6 

7 

… 

40 

+ 

  

  

  

12600 

21650 

1080 

1080 

1080 

  

1100 

- 

9000 

3250 

  

12600 

5500 

  

  

  

  

  

NPV 

-9000 

-3250 

0 

0 

16150 

1080 

1080 

1080 

  

1100 

  按25%报酬率计算,

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