2017年房地产估价师经营与管理提分试题（8）

　　某开发商于2000年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0.8万元/m2。2002年8月1日王某以1.1万元/m2的价格购买了其中50m2的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2003年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.5%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人订了一份为期10年(2003年8月1日至2013年7月31日)的租赁台同。合同规定，第一年租金为每月150元/m2，此后租金按每年2%的比率递增，每年年来一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率迭到12%，试计算届时最低转售单价(计算时点为2003年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元)。

　　参考答案

　　(1)现金流入现值：

　　a.租金收入现值：

　　A1/(i-s)×[1-(1+s)n]/(1+i)n

　　=150×12×50/(12%-2%)×[1-(1+2%)10]/(1+12%)10=54.6765万元

　　b.转售收入现值：χ/(1+12%)10

　　(2)现金流出现值：

　　a.定金：5×(1+12%)=5.6万元

　　b.追加首付款：11.5万元

　　c.贷款偿还：总房价：50×1.1=55万元

　　贷款额(P)：55-(5+11.5)=38.5万元

　　年还本付息额：A=Pi/[1-(1+i)-n]

　　=38.5×6.5%/[1-(1+6.5%)-10]=5.3555万元

　　折现值：P=A/i×[1-(1+i)-n]

　　=5.3555/12%×[1-(1+6.5%)-10 ]=30.2598

　　d.出租成本：A/i×[1-(1+i)-n=3/12%×[1-(1+12%)-10]=16.9507万元

　　装修费用：6×(1+12%)-10=1.9318万元

　　(3)转售单价：

　　令净现值为0，则有：54.6765+χ/(1+12%)10-5.6-11.5-30.2598-16.9507-1.9318=0

　　因此，χ=35.9216万元

　　转售单价为：35.9216/50=0.7184万元/m2