2017年房地产估价师经营与管理练习题（3）

　　某开发商以3000万元购得一住宅用地70年的使用权，该住宅用地面积为3000㎡，规划容积率为5.5。据估算，该住宅开发项目的建安工程费为2200元/㎡，勘察设计和前期工程费为建安工程费的3%，基础设施和公共配套设施建设费为430万元，开发期间税费按建筑面积计算，为114元/㎡，管理费用为上述费用(土地费用除外)之和的3.5%。预计住宅在项目建成时全部售出，销售费用、销售税金分别为销售收入的3%和5.5%。项目开发期为2年，建造期为1.5年。土地费用于开发期初一次性投入，开发期间税费于建造期初一次性投入，建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用在建造期内均匀投入。年贷款利率为7.7%，按季计息。不考虑土地增值税。

　　(1)若开发商要求的税前成本利润率为30%，求该项目的最低销售价格。

　　(2)若该项目的销售价格为8000元/㎡，求该项目保本的最低销售量。

　　答案解析：

　　1.设项目的最低售价格为X万元，则项目总开发价值GDV=X(1-5.5%)

　　

　　2.该项目保本的最低销售为X万平方米，根据

　　RPC=(GDV-TDC)/TDC×100%，可得

　　30%=8000X(1-5.5%)/(8469.15+3.5%×8000X)-1，

　　X=1.53万平方米