2017年房地产估价师经营与管理强化试题（二）

　　1.某房地产开发项目的占地面积为10000 ㎡，规划容积率≤4,预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80﹪，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元/㎡，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为( 　)元/㎡.

　　A.2350.00

　　B.2937.50

　　C.3250.00

　　D.4062.50

　　2.对某房地产项目进行敏感必分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低0%时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是( 　)。

　　A.地价

　　B.建造成本

　　C.贷款利率

　　D.资本化率

　　3.某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景好，净现值为5680万元，如果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为负的3680万元.经分析市场前景为：好的概率45%;一般的概率35%;不好的概率20%，则该项目净现值　期望值为( 　)万元.

　　A.2677.5

　　B.3680.60

　　C.4003.50

　　D.5356.80

　　4.房屋开发中的基础设施建设费是指建筑物2M以外和项目( 　)范围内的各种管线、道路工程的建设费用.

　　A.黄线

　　B.紫线

　　C.蓝线

　　D.红线

　　5.房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金.一般而言三种资金的使用顺序是( 　)。

　　A.资本金、借贷资金、预租售收入

　　B.预租售收入、资本金、借贷资金

　　C.借贷资金、预租售收入、资本金

　　D.资本金、预租售收入、借贷资金

　　6.某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12%，净现值分别为120万元，150万元.对两方案进行比选，则最优方案的等额年值　为( 　)万元.

　　A.39.51

　　B.49.39

　　C.49.96

　　D.62.45

　　7.当可供比较的互斥方案寿命期相同，期效益也基本相同时，宜采用的比选方法是( 　)。

　　A.净现值法

　　B.差额内部收益率法

　　C.费用现值法

　　D.内部收益率法

　　8.下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是( 　)。

　　A.债权人通常是商业银行

　　B.不能用于偿还土地购置贷款

　　C.主要担保物为在建工程及相关土地使用权

　　D.还款资金来源通常是销售收入

　　9.下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是( 　)。

　　A.发行公司债券

　　B.权益型房地产投资信托基金

　　C.发行股票

　　D.商业银行贷款

　　10.新设项目法人资本金筹措渠道不包括( 　)。

　　A.政府政策性资金

　　B.国内外企业入股的资金

　　C.个人入股的资金

　　D.资产变现的资金

　　11.进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是( 　)。

　　A.债务融资成本分析

　　B.资金占用费分析

　　C.资本金与债务资金的比例分析

　　D.担保费分析

　　12.下列关于写字楼租金的表述中，正确的是( 　)。

　　A.基础租金是租户能接受的最低租金

　　B.基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平

　　C.写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金

　　D.写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差辟

　　13.写字楼物业出租中所有经营费用均由租户直接承担的出租方式是( 　)。

　　A.全租金方式

　　B.毛租金方式

　　C.净租金方式

　　D.基本租金方式

　　14.不应计入收益性物业经营费用的是( 　)。

　　A.抵押贷款利息

　　B.公共设施维修费

　　C.房产税

　　D.物业保险费

　　15.下列关于物业经营产生的现金流的表达式中，正确的是( 　)。

　　A.税前现金流=有效毛收入一经营费用

　　B.税前现金流=有效毛收入一抵押贷款还本付息

　　C.税后现金流=税前现金流一所得税

　　D.税后现金流=税前现金流一准备金一所得税

　　1.A 2.D 3.A 4.D 5.D 6.C 7.C 8.B 9.A 10.D 11.C 12.D 13.C 14.A 15.D