2017年房地产估价师《经营与管理》试题-多选题

　　二、多项选择题

　　1.确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值，下列收益率或利率中可视作机会成本的有(　)。

　　A.国债收益率

　　B.银行存款利率

　　C.市场平均投资收益率

　　D.银行贷款利率

　　E.银行同业拆借利率

　　【答案】AB

　　【解析】本题考查的是资产定价模型。确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值。所谓资金的机会成本，是资金在某一段时间内最安全和最高的投资机会的收益率。这个收益率差不多=上述无风险的收益率，例如国债的收益率或银行存款利率等。

　　【考点】

　　2.下列房地产成本费用中，应计入竣工房屋价值的有(　)。

　　A.房屋基础和结构的投资

　　B.土地购置费用

　　C.城市公共配套设施建设费

　　D.房屋水、电、卫等附属工程的投资

　　E.厂房内的工艺设备购置和安装费用

　　【答案】AD

　　【解析】本题考查的是房地产市场指标。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备(如电梯、通风设备等)的购置和安装费用;不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装、工艺设备基础的建造、办公和生活家具的购置等费用，购置土地的费用，征收补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。

　　【考点】

　　3.关于房地产空间市场的说法，正确的有(　)。

　　A.存在的目的是为获取房地产投资收益

　　B.需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业

　　C.需求者可以通过租赁来满足其需求

　　D.供给来源于房地产资产市场

　　E.供求关系不会影响房地产市场中的需求

　　【答案】BCD

　　【解析】本题考查的是房地产空间市场与资产市场。选项A错误，在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获得投资收益;选项E错误，空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场中的需求。

　　【考点】

　　4.关于工程建设项目招标的说法，正确的有(　)。

　　A.法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标

　　B.招标项目必须编制标底

　　C.采用工程量清单招标的，工程量清单必须作为招标文件的组成部分

　　D.采用工程量清单招标的，应编制招标控制价

　　E.招标控制价必须保密

　　【答案】ACD

　　【解析】本题考查的是工程建设招标。选相关A正确，法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标;选项B错误，招标人可根据项目特点决定是否编制标底。编制标底的额，标底编制过程和标底必须保密。且一个工程只能编制一个标底;选项C正确，根据《建设工程量清单计价规范》(GB　50500——2008)规定：全部使用国有资金或国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。还要求采用工程量清单方式招标，工程量清单必须作为招标文件的组成部分，其准确性和完整性由招标人负责;选项D正确，采用工程量清单招标的，应编制招标控制价;选项E错误，招标控制价相当于招标人的采购预算，同时要求其不能超过批准的概算。从招标控制价的作用，我们看出其不同于标底，无需保密。

　　【考点】

　　5.根据消费者对产品不同属性的重视程度，可将市场细分为(　)。

　　A.同质偏好市场

　　B.异质偏好市场

　　C.分散偏好市场

　　D.集群偏好市场

　　E.个体偏好市场

　　【答案】ACD

　　【解析】本题考查的是市场细分。产品属性是影响消费者购买行为的重要因素，根据消费者对不同属性的重视程度，可以分为三种偏好模式，即同质偏好、分散偏好和集群偏好，相应的就会形成不同偏好的细分市场。

　　【考点】

　　6.作为一种竞争战略，市场定位的主要方式有(　)。

　　A.产品定位

　　B.避强定位

　　C.竞争性定位

　　D.对抗性定位

　　E.重新定位

　　【答案】BDE

　　【解析】本题考查的是市场定位。市场定位作为一种竞争战略，现实了一种产品或一家企业同类似的产品或企业之间的竞争关系。定位方式不同，竞争态势不同。主要定位方式有三种：避强定位，指避开强有力的竞争对手的定位方式;对抗性定位，指与最强的竞争对手“对着干”的定位方式;重新定位，指对销路少、市场反应差的产品进行二次定位。

　　【考点】

　　7.关于名义利率和实际利率关系的说法，正确的有(　)。

　　A.名义利率越大，计息周期越长，名义利率与实际利率的差异就越大

　　B.当每年计息周期数m=1时，名义利率等于实际利率

　　C.当每年计息周期数m>1时，名义利率小于实际利率

　　D.当每年计息周期数趋向于无穷时，名义利率r与实际利率i的关系为：i=er-1

　　E.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值

　　【答案】BCD

　　【解析】本题考查的是名义利率与实际利率。选项A错误，名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大;选项E错误，实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值。

　　【考点】