2016年房地产估价师考试经营与管理考前冲刺题（1）

　　1、房地产投资的(　)特点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。

　　A.能够得到税收方面的好处

　　B.易于获得金融机构的支持

　　C.能抵消通货膨胀的影响

　　D.提高投资者的资信等级

　　标准答案：c

　　2、我国去年对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。这主要体现了房地产投资风险的(　)。

　　A.政治风险

　　B.政策风险

　　C.利率风险

　　D.市场供求风险

　　标准答案：b

　　3、房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的(　)。

　　A.变现风险

　　B.政策风险

　　C.利率风险

　　D.市场供求风险

　　标准答案：a

　　4、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的(　)。

　　A.收益现金流风险

　　B.未来经营费用风险

　　C.资本价值风险

　　D.比较风险

　　标准答案：b

　　5、某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是(　)?

　　A.0.57

　　B.0.74

　　C.0.80

　　D.1.04

　　标准答案：b

　　解析：由公式知：12%=3.5%+βj(15%-3.5%)，故βj=0.74

　　1、 何谓可行性研究?

　　可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。

　　目的是实现项目决策的科学化、民主化、减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。

　　2、 可行性研究的作用体现在哪些方面?

　　1) 是项目投资决策的依据。

　　2) 是筹集建设资金铁依据。

　　3) 是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据;

　　4) 是编制下一阶段规划设计方案的依据。

　　3、 可行性研究的依据主要有哪些?

　　1) 国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划;

　　2) 批准的项目建议书和同等效力的文件;

　　3) 国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施规划等;

　　4) 自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料;

　　5) 有关工程技术方面的增值、规范、指标、要求等资料;

　　6) 国家所规定的经济参数和指标;

　　7) 开发项目备选取方案的土地利用条件、规划设计条件及备选取规划设计方案等。

　　4、 可行性研究的四个工作阶段是如何划分的?

　　1) 投资机会研究：主要内容有，地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建后对社会的影响等。

　　2) 初步可行性研究

　　3) 详细可行性研究

　　4) 项目的评估和决策

　　5、 可行性研究的步骤是什么?

　　1) 接受委托

　　2) 调查研究

　　3) 方案选择和优化

　　4) 财务评价和国民经济评价

　　5) 编制可行性研究报告