2016年房地产估价师经营与管理模拟试题计算题（六）

　　计算题(共2小题，20分。要求列出算式，计算过程;需按公式计算的，要写出公式;仅有计划结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。)

　　1.张某于2000年1月1日以50万元购得一套住宅，购房款中60%来自银行提供的年利率为6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现张某拟于2005年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2005年1月1日至2014年12月31日，年利率为6%，按月等比递增式还款(月等比递增比率为0.2%)问李某在新还款方案下的首次月还款额多少?(8分)

　　2.某开发商购得一宗商业用地使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。、经过分析，得到以下数据：

　　(1)项目建设投资为1800万元。第1年投资1000万元。其中资本金400万元;第2年投资800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。

　　(2)第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元。

　　从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本允别为2500万元、150万元、650万元。

　　(3)计算期(开发经营期)取20年。

　　请根据以上资料，完成下列工作：

　　(1)编制资本金现金流量表。(不考虑所得税)

　　(2)若该开发商要求的目标收益率为15%;计箕该投资项目的净现值。(所有的投资和收入均发生在年末)(12分)

　　计算题

　　1.第一种解法：

　　已知：i=6% i'=6%/12=0.5% s=0.2%

　　n=15×12=180 m=5×12=60

　　(1)抵押贷款额P=50×60%=30万元

　　(2)张某月还款额

　　第二种解法：已知：P=50×60%=30万元

　　i=6%/12=0.5%

　　n=15×12=180

　　(1)张某月还款额：A=P[i(1+i)n/(1+i)n-1]=300000×[0.5%×(1+0.5%)180/(1+0.5%)180-1] =2531.57

　　(2)张某5年共还款：

　　(3)2005年1月1日李某共欠银行款额：

　　F2=p(1+i)n =300000×(1+0.5%)60 =404655.06元

　　F3=F2-F1=228027.34元

　　第三种解法：

　　已知：P=50×60%=30万元

　　i=6%/12=0.5%

　　n=15×12=180

　　(1)张某月还额：A=P[i(1+i)n]/[(1+i)n-1]=300000×[0.5%×(1+0.5%)180/(1+0.5%)180-1] =2531.57

　　(2)张某5年共还款额：A=2531.57元 i=0.5% n=12×5=60

　　(3)张某拭欠银行贷款额：P2=(300000-P1)

　　=169053.12元F1=169053.12×(1+0.5%)60=228027.33元

　　2.第一种解法：

　　(1)借款需要量的计算见下表。

　　(2)借款还本付息表见下表。

　　当年利息=[年初借款累计+当年借款/2]×年利率 　　各年还本=1291.5/3=430.5

　　(3)资本金现金流量表(税前)见下表。

　　第二种解法：

　　(1)第1年银行借款1000-400=600万元

　　第2年银行借款800-230=570万元

　　(2)第1年利息(600/2)×10%=30万元

　　各年还本=(600+30+570+91.5)/3=430.5万元

　　第3年利息=(600+30+570+91.5)×10%=129.15万元

　　第4年利息=(1291.5-30.5)× 10%=86.10万元

　　第5年利息=(861-430.5)× 10%=43.05万元

　　(3)资本金现金流量表(税前)见下表。

　　单位：万元