2019年房地产估价师经营与管理辅导资料第一章第二节

　　第二节　房地产投资的形式和利弊

　　1.房地产投资的分类(2+3)

　　【典型例题】下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是(　)。

　　A.购买房地产股票

　　B.购买商铺

　　C.购买房地产债券

　　D.购买住房抵押支持证券

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产直接投资。选项ACD均属于房地产间接投资。参见教材P10～13。

　　2.房地产开发投资和置业投资

　　3.机构投资者的置业投资选择

　　【2017年真题】下列房地产投资行为中，房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会选择的是(　)。

　　A.开发商品住宅

　　B.开发工业厂房

　　C.购买优良区位的新竣工物业

　　D.购买繁华区域的成熟物业

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产直接投资。具备房地产投资管理经验的机构投资者，则更倾向于购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业，这类物业初始价值和收益水平较低，但物业价值和收益能力逐步提升。参见教材P11。

　　4.投资房地产投资信托基金

　　■投资者将资金交由信托基金，基金由专业人士进行投资组合，将资金投入房地产业，基金机构将收益再分配给投资人，是一种基于信任的委托投资关系。

　　■房地产信托的收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东。

　　【重点难点】REITS的优势与类型

　　【重点难点】REITS的类型(三大类)

　　混合型基金，抵押型基金，权益型基金

　　5.住房抵押支持证券

　　■把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散风险的目的

　　■银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司，该公司再将债权转化为证券出售给投资者

　　■购买抵押支持证券的投资者可以间接地获取房地产投资收益

　　6.房地产投资的利与弊(四利三弊)

　　【2016年真题】与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是(　)。

　　A.房地产投资更易变现

　　B.房地产投资所需资金少

　　C.房地产投资收益更高

　　D.房地产能保值增值

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。房地产投资具有收益、保值、增值和消费的特性。参见教材P10。

　　【2015年真题】房地产置业投资者能够容忍较低投资收益率的主要原因，是房地产投资(　)。

　　A.存在效益外溢和转移

　　B.易获得金融机构的支持

　　C.具有保值增值性

　　D.可提高投资者的资信等级

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产投资的利弊。由于存在通货膨胀，房地产和其他有形资产的重置成本不断上升，从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有增值性。又由于房地产是人类生活居住、生产经营所必需的，即使在经济衰退的过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投资又是有效的保值手段。参见教材P14。

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