2017年房地产估价师考试《经营与管理》考点串讲（9）

　　第九章　房地产金融与项目融资

　　一、房地产权益融资(熟悉)

　　(一)房地产权益融资的特点

　　二、房地产债务融资(熟悉)

　　(一)债务融资的特点

　　债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。此外，相对于权益融资，债务融资还具有以下几个特点：

　　(1)短期性。债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还。

　　(2)可逆性。企业采用债务融资方式获取资金，负有到期还本付息的义务。

　　(3)负担性。企业采用债务融资方式获取资金，需支付债务利息，从而形成企业的固定负担。

　　(4)流通性。债券可以在流通市场上自由转让。

　　权益融资所得资金属于资本金，不需要还本付息，投资者的收益来自于税后盈利的分配，也就是股利;债务融资形成的是企业的负债，需要还本付息，其支付的利息进入财务费用，可以在税前扣除。(重要考点)

　　(二)债务融资的类型结构

　　企业债务主要包括银行信贷、商业信用、企业债券、租赁融资等类型。

　　1.银行信贷

　　2.商业信用

　　3.企业债券

　　4.租赁融资

　　(三)房地产债务融资来源

　　房地产债务融资的主要来源是商业银行和银行类金融机构。国际上与商业银行类似可提供债务融资的机构，还包括保险公司、退休基金等机构投资者。专门用于发放抵押贷款的抵押型房地产投资基金、商业房地产抵押支持证券也属于房地产债务融资工具。

　　三、房地产企业公开资本市场融资方式(熟悉)

　　(一)股票市场融资

　　(二)债券市场融资

　　四、房地产开发贷款(掌握)

　　(一)房地产开发贷款的种类

　　五、房地产抵押贷款(掌握)

　　(一)房地产抵押贷款的概念与发展现状

　　房地产抵押贷款，是指借款人(抵押人)以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人(抵押权人)提供债务履行担保，获得贷款的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房地产抵押贷款，包括个人住房抵押贷款、商用房地产抵押贷款和在建工程抵押贷款。

　　(二)房地产抵押贷款的种类

　　1.个人住房抵押贷款

　　个人住房抵押贷款，是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性(住房公积金)住房抵押贷款两种类型。政策性住房抵押贷款利率较低，通常只面向参与缴纳住房公积金、购买自住房屋的家庭，且贷款额度有一定限制。当政策性抵押贷款不足以满足借款人的资金需求时，还可同时申请商业性住房抵押贷款，从而形成个人住房抵押贷款中的组合贷款。金融机构发放个人住房抵押贷款的过程，构成了抵押贷款一级市场。

　　个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型。我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下年初开始，按新的利率规定计算利息。还本付息方式，有按月等额还本付息、按月递增还本付息、按月递减还本付息、期间按月付息期末还本和期间按固定还款常数还款期末一次结清等方式。目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%，贷款期限最长不超过30年。商业性个人住房抵押贷款的操作流程，包括受理申请、贷前调查、贷款审批、贷款发放、贷后管理和贷款回收几个阶段。

　　个人住房抵押贷款属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系，但由于开发项目销售或预售的情况，直接影响到开发商的还贷能力和需借贷资金的数量。尤其在项目预售阶段，购房者申请的个人住房抵押贷款是项目预售收人的重要组成部分，也是开发商后续开发建设资金投入的重要来源。由于预售房屋还没有建成，所以金融机构发放个人住房抵押贷款的风险一方面来自申请贷款的购房者，另一方面则来自开发商。购房者的个人信用评价不准或开发商的项目由于各种原因不能按期竣工，都会给金融机构带来风险。

　　2.商用房地产抵押贷款

　　商用房地产抵押贷款，是指购买商用房地产的机构或个人，以所购买的房地产作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。商用房地产同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于置业投资行为。

　　3.在建工程抵押贷款