2017房产估价师辅导资料：房地产投资典型概念精析、辨析

　　(1)开发项目总投资

　　开发项目总投资包括开发建设投资(国C)和经营资金。“开发建设投资”也称为“项目总开发成本”，是指在开发期内完成房地产产品开发所需投入的各项费用(在计算成本利润率时要用到此概念)，包括以下11项：土地费用、勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他工程费、开发期间税费、管理费用、销售费用、财务费用和不可预见费用，其中财务费用、管理费用、销售费用合称“期间费用”：“经营资金”是指开发企业用于日常经营的周转资金。开发建设投资在开发建设过程中形成以出售为目的的开发产品成本(是转入开发产品的“开发建设投资”)和以出租、经营为目的的固定资产和其他资产。

　　值的说明的是，“开发建设投资”或“项目总开发成本”(∞C)中是不含销售税费或经营税金及附加的(这里的“经营税金及附加”相当于理论教材中的销售税费，此外，开发教材中的“销售税金”也相当于销售税费)在出售情形下，销售税费是要从总销售收入中扣除的，得到的余值称为“净销售收入”，相当于项目总开发价值(GD矿)：在出租情形下，销售税费是要从整个持有期内经营收入中扣除的项目。这一点是与理论教材不同的，在理论教材中，销售税费是计入开发成本(出售情形)或经营费用(出租情形)的项目。

　　(2)开发经营成本、经营资金、经营成本辨析房地产估价师成绩查询

　　“开发经营成本”是指房地产产品出售时，由“开发产品成本”和“经营资金”两项构成的，相当于“开发项目总投资”。

　　“经营资金”指开发企业用于日常经营的周转资金，它与“开发建设投资”起，构成了“开发项目总投资”。

　　“经营成本”是指房地产产品出售、出租、经营时，将开发建设投资按照国家有关财务和会计制度结转的成本。

　　(3)期间费用

　　期间费用是指企业为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。在销售情形下，期间费用计入开发建设投资中，不另行计算;在开发投资项目用于出租或经营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计为运营费用;房地产置业投资项目的期间费用为运营费用。

　　(4)经营收入

　　经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或经营时的货币收入。在不同情形下，经营收入又称为销售收入、出租收入或经营收入。

　　销售收入=销售房屋面积×房屋销售单价=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入。

　　出租收入=出租房屋建筑面积×房屋租金单价=房屋出租租金收入+土地出租租金收入。

　　经营收入=营业额一营业成本一经营中的商业经营风险回报。

　　对于“经营收入”中的“经营中的商业经营风险回报”可以理解为“不属于房地产本身所产生的收益，而是由于商业经营所承担风险应得的回报”。

　　(5)经营利润

　　在销售情形下：

　　经营利润(销售利润)=销售收入一开发成本一销售税金一土地增值税

　　注：期间费用计入开发成本，不另计。

　　在出租情形下：

　　经营利润=出租收入一经营成本一期间费用一经营税金及附加一土地增值税

　　在经营情形下：

　　经营利润=经营收入一经营成本一期间费用一经营税金及附加一土地增值税

　　此外，企业利润可分为经营利润、利润总额(又称实现利润)、税后利润和可分配利润四个层次。

　　利润总额=经营利润+营业外收支净额

　　税后利润=利润总额一所得税

　　可供分配利润=税后利润一(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润)

　　(6)税金

　　1.在房地产开发投资中的税金是指国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税金有：经营税金及附加(两税一费)、城镇土地使用税、房产税、企业所得税。

　　2.置业投资和开发投资经济效果表现形式

　　置业投资经济效果表现形式：租金、物业增值、股权增加。租金通常表现为月租金收入;增值和股权增加效果则既可在处置(转让)物业实现，也可在以针对物业的再融资行为中实现(如申请二次抵押贷款)

　　开发投资经济效果表现形式：对于销售来说，经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资利润率等指标来衡量。出租情形与置业投资出租情形类似。

　　3.盈利能力指标分类情况精析

　　盈利能力指标是用来考察项目盈利能力水平的指标，可按静态指标和动态指标分为两类。

　　其中：静态指标是在不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标，这些指标计算简便，通常在概略评价时采用;动态指标，则考虑了资金时间价值因素的影响，要对发生在不同时间的效益、费用计算资金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算评价指标。

　　盈利能力指标还可按房地产开发投资和房地产置业投资分为两类，房地产开发投资有成本利润率、销售利润率、投资利润率和静态投资回收期四个主要静态指标，房地产置业投资有投资报酬率、资本金利润率、资本金净利润率、现金回报率、投资回报率和静态投资回收期六个静态指标。在动态指标方面，房地产开发投资和房地产置业投资均有三个主要指标：财务内部收益率、财务净现值和动态投资回收期。