2016年房地产估价师考试《经营与管理》讲义：房地产市场的政府干预

　　房地产市场的政府干预

　　1.政府干预房地产市场的必要性：

　　(一)厉地产下场失灵

　　房地产市场的垄断性特征，要求政府积极地制定反垄断的政策，以改善房地产市场效率，平抑房地产市场上出现的垄断价格。房地产市场存在的外部性，需要政府通过税收、补贴、外部性收益一成本内部化等措施来提高市场效率。房地产市场存在的严重信息不对称问题，则要求政府建立并实施有效的信息公开制度，提高市场透明度，以减少市场上的非理性和从众行为。

　　(二)住房问题和住房保障

　　住房兼具商品和公共品的双重属性，而且获取基本的住房需要(HousingNeeds)往往也是公民的基本****，因此住房保障不仅是一个经济问题，也是重要的社会问题和政治问题。住房保障是社会保障体系中的一个部分，也是政府维护社会公平的重要职能。

　　(三)宏观经济周期循环

　　世界各国的经济发展历程表明，在经济增长的过程中，不同时段的经济增长速度总是有快有慢，由此导致经济总量在时间序列上总是呈现出波浪式上升或者波浪式下降的运行规律，这就是经济周期。

　　(四)房地产价格剧烈波动

　　从长期来看，房地产价格和宏观经济一样，也存在着一定的周期运行规律。房地产价格的连续上升从一个较长的时间维度来看往往是不可持续的，价格的快速上升往往也伴随着其随后快速的下跌，即所谓的“繁荣与崩溃”规律，而一旦产生房地产价格崩溃，则会对房地产市场和宏观经济的稳定运行造成巨大威胁。

　　(五)房地产市场非均衡

　　房地产市场上的非均衡表现为总量上的非均衡和结构上的非均衡。

　　2.政府干预房地产市场的手段：

　　(一)土地供应政策

　　没有土地供应，房地产开发和商品房供给就无从谈起。在我国当前的土地制度条件下，政府是唯一的土地供给者，政府的土地供应政策对房地产市场的发展与运行有决定性影响。

　　(二)金融政策

　　房地产业与金融业息息相关。金融业的支持是房地产业繁荣必不可少的条件，房地产信贷也为金融业提供了广阔的发展天地。

　　(三)住厉政策

　　居住是人类生存的基本要求，住房问题不仅是经济问题，而且是社会问题。各国的经验表明，单靠市场或是全部依赖政府均不能很好地解决住房问题，只有市场和非市场的有效结合，才是解决这一问题的有效途径。

　　(四)城市规划

　　城市规划以合理利用土地、协调城市物质空间布局、指导城市健康有序地发展为己任，对土地开发、利用起指导作用。原有的城市规划带有传统计划经济的色彩，市场经济体系建立后，其科学性、适用性都面I临着严峻的挑战。

　　(五)地价政策

　　房地产价格是政府调控房地产市场的主要对象，因为房地产价格不但直接影响房地产市场的运作，而且对整体社会经济、投资环境产生直接的影响。

　　(六)税收政策

　　房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。正确运用税收杠杆不但可以理顺分配关系、保证政府土地收益，还可以通过税赋差别体现政府的税收政策和产业政策，进而对抑制市场投机、控制房地产价格、规范房地产市场交易行为等方面起到明显的作用。

　　(七)租金控制

　　租赁市场是房地产市场的一个重要组成部分，租金作为房地产的租赁价格，同样是政府调控房地产市场的主要对象之一。

　　3.政府规范房地产市场行为的措施：

　　(一)健全市场准入制度

　　为保证竞争的规范和政府管理的有效性，建立完善的资质审查制度，确定进入市场的资格是必要的。建立资质审查制度的原则首先是公开化，只有透明度高，才便于社会监督。其次是标准化，即明确、具体地规定进入某类市场必须具备的最低资格标准。各城市对房地产开发经营企业、房地产中介服务机构、物业服务企业等的行业准人资格都作了明确的规定。当然，随着市场机制的健全和政府职能的转变，对企业资质的管理职能，已经开始逐步向行业协会等行业自律组织过渡。

　　(二)推动行业诚信体系建设

　　市场经济，诚信为本。房地产业作为与国家社会经济发展和社会公众切身利益密切相关的服务行业，诚信建设尤为重要。建设部推动建设的“中国房地产信用档案”系统，为房地产业企业提供了公平竞争的平台，推动了企业自身的诚信体系信用文化建设，为规范房地产市场中的企业行为进行了有益的尝试。

　　(三)规范交易程序

　　用法律形式规范主要的房地产交易方式，是抑制投机、维护市场秩序的有效措施。各城市对土地出让、房屋预售或销售、转让、抵押、租赁以及产权登记等都规定有固定的办事程序和所需满足的必要条件。例如，商品房预售必须向城市房地产市场管理部门申请，申请时必须提交国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工证、预售计划和工程建设计划、预售款的监管方案、经银行或注册会计师审核的除地价款外投入的建设资金已达25%的验资证明等文件。

　　(四)加强产权管理

　　由于房地产不可能将实物真正地拿到市场上去交易，所以房地产交易实际上是一种权益的交易，权益让渡是房地产市场活动的核心内容之一。房地产产权登记不仅要发挥保障投资者(业主)权益的基本功能，还要发挥方便流通、维护交易秩序、代征税费以及对房地产市场动态跟踪管理的功能。产权登记不仅是房地产市场管理的基础和前提，而且可以成为微观管理的枢纽，诸多宏观政策、房地产法规都可以在产权登记管理过程中具体实施。