2016年房地产估价师经营与管理：房地产项目融资方案

　　房地产项目融资方案知识点是2016年房地产估价师考试高频考点，现整理如下：

　　房地产项目融资方案：

　　(一)融资组织形式选择

　　研究融资方案，首先应该明确融资主体，由融资主体进行融资活动，并承担融资责任和风险。项目融资主体的组织形式主要有：既有项目法人融资和新设项目法人融资。

　　(二)资金来源选择

　　在估算出房地产投资项目所需要的资金数量后，根据资金的可行性、供应的充足性、融资成本的高低，在上述房地产项目融资的可能资金来源中，选定项目融资的资金来源。

　　(三)资本金筹措

　　资本金作为项目投资中由投资者提供的资金，是获得债务资金的基础。国家对房地产开发项目资本金比例的要求是35%.对房地产置业投资，资本金比例通常为购置物业时所须支付的首付款比例。

　　(四)债务资金筹措

　　债务资金是项目投资中除资本金外，需要从金融市场中借入的资金。债务资金筹措的主要渠道有信贷融资和债券融资。

　　1.信贷融资

　　任何房地产开发商要想求得发展，就离不开银行及其他金融机构的支持。

　　2.债券融资

　　企业债券泛指各种所有制形式企业，为了特定的目的所发行的债务凭证。

　　(五)预售或预租

　　由于房地产开发项目可以通过预售和预租在开发过程中获得收入，而这部分收入又可以用作后续开发过程所需要的投资，所以大大减轻了房地产开发商为开发项目进行权益融资和债务融资的压力。

　　(六)融资方案分析

　　在初步确定项目的资金筹措方式和资金来源后，接下来的工作就是进行融资方案分析，比较并挑选资金来源可靠、资金结构合理、融资成本低、融资风险小的方案。

　　1.资金来源可靠性分析

　　主要是分析项目所需总投资和分年所需投资能否得到足够的、持续的资金供应，即资本金和债务资金供应是否落实可靠。

　　2.融资结构分析

　　主要分析项目融资方案中的资本金与债务资金比例、股本结构比例和债务结构比例，并分析其实现条件。

　　3.融资成本分析

　　融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用。融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一。

　　4.融资风险分析

　　融资方案的实施经常受到各种风险的影响。