2016年房地产估价师经营与管理：投资机会选择与决策分析

　　投资机会选择与决策分析知识点是2016年房地产估价师考试高频考点，现整理如下：

　　投资机会选择与决策分析：

　　本阶段最重要的工作，是对开发项目进行逐渐深入、细化的可行性研究。

　　一、投资机会选择

　　主要包括提出投资设想、寻找和筛选投资机会、细化投资设想三项工作。

　　二、投资决策分析

　　投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价、投资决策三部分工作。市场分析主要分析市场宏观环境、政府政策、房地产供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格水平及租金水平，项目财务评价是根据市场分析的结果以及相关资本结构设计，就项目的经营收入、成本费用与盈利能力进行分析评价。这项工作要在尚未签署任何协议之前进行。这样，开发商可有充分的时间和自由度来考虑有关问题。

　　当通过投资决策分析确定了具体的开发地点与项目之后，在购买土地使用权和开发项目建设过程开始以前还有许多工作要做，这主要涉及与开发全过程有关的各种合同、条件的谈判与签约。通过初步投资分析，开发商可以找出一系列必须在事先估计的因素，在购买土地使用权和签订建设合同之前，必须设法将这些因素尽可能精确地量化。在初步投资决策分析的主要部分没有被彻底检验之前，开发商应尽量推迟具体的实施步骤，比如购买土地使用权。

　　一、获取土地

　　当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，实施过程的第一步是获取土地。

　　㈠土地储备与土地一级开发

　　土地储备：指市县国土部门为实现调控土地市场，促进土地资源合理利用的目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。建立目的：加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力。

　　土地储备的范围：依法收回的国有土地、收购的土地、行使优先购买权取得的土地、已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地以及其他依法取得的土地。

　　土地一级开发：指由政府或其授权委托的企业进行土地征收、拆迁、土地平整，进行市政基础设施和社会公众配套设施建设，使土地达到“几通一平”的建设条件活动。

　　土地储备和土地一级开发模式的建立，推动了公开、公平和透明的土地供应市场建设，对开发商或投资者获取土地使用权的价格也产生了重大影响。

　　㈡获取土地的途径

　　1. 土地使用权出让。从02年7月1日开始实施《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，从03年8月1日起施行的《协议出让国有土地使用权规定》。 07年9月修订形成了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》。按照这些规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，特殊情况下才允许协议方式出让。各种出让方式的具体界定是：①招标出让国有建设用地使用权。②拍卖出让国有建设用地使用权。③挂牌出让国有建设用地使用权。④协议出让国有建设用地使用权。该方式仅当依法律、法规和规章的规定不适合采用招标、拍卖或挂牌方式出让时，方可采用。即“在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，方可采取协议方式出让”，但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。

　　2. 土地使用权划拨。以划拨方式获取土地使用权，通常涉及私人参与的城市基础设施用地和公益事业项目和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目的用地。经济适用房和廉租房项目用地，目前也通过划拨方式供地。以划拨方式供应经济适用房和廉租房建设用地时，逐步开始采用以未来租售价格不标的的公开招标方式。

　　3. 原有划拨土地上存量房地产的土地使用权。原有划拨土地上的存量房地产，如因企业改制或兼并收购等行为导致产权变更时，需办理出让手续。在不改变土地利用条件下，该类土地可采用协议方式获得，采用国有出让、租赁、作价入股或授权经营等方式，对原划拨国有土地资产进行处置，土地使用者获得相应条件下的土地使用权。

　　4. 与当前土地使用权拥有者合作。是获得土地使用权的一种重要的方式。