注册税务师《税法二》知识点：转让房产增值额

　　一、收入额的确定

　　纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。从形式看，包括： ①货币收入 ②实物收入 ③其他收入

　　1.实物收入：按收入时的市场价格折算成货币收入;

　　2.无形资产收入：专门评估确定其价值后折算成货币收入;

　　3.外国货币：按照取得收入的当天或当月1日国家公布的市场汇率折算。

　　二、扣除项目及其金额(要两看：看主体看标的，扣除项目有差异)

　　(一)新建房地产的扣除项目的确定：

　　1.取得土地使用权所支付的金额。包括两方面内容：

　　(1)纳税人为取得土地使用权支付的地价款：

　　出让方式取得的地价款为支付的土地出让金;

　　以行政划拨方式取得的地价款为按规定补交的土地出让金;

　　以转让方式取得的地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。

　　(2)纳税人在取得土地使用权时国家统一规定交纳的有关费用，如登记、过户手续费和契税。

　　2.开发土地和新建房及配套设施的成本(简称房地产开发成本)

　　是纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括：

　　①土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。

　　②前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

　　③建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

　　④基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

　　⑤公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

　　⑥开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

　　3.开发土地和新建房及配套设施的费用(简称房地产开发费用)：销售费用、管理费用、财务费用。

　　开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出。

　　(1)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的。

　　①利息支出据实扣，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额;

　　②其他开发费用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除;

　　公式表示：房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内

　　(2)纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金额机构贷款证明的，房地产开发费

　　用按地价款和房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。

　　公式表示：房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内