2017年税务师考试《财务与会计》知识点（十四）

　　【知识点】土地增值税扣除项目的确定

　　一、扣除项目

　　(一)取得土地使用权所支付的金额——适用新建房地产转让和存量房地产转让

　　包括：地价+获取时按国家规定缴纳的费用(契税)

　　(二)房地产开发成本——适用新建房地产转让

　　(三)房地产开发费用——适用新建房地产转让

　　包括：利息(不包括加息、罚息)+[(一)+(二)]×5%以内

　　或：[(一)+(二)]×10%以内

　　(四)与转让房地产有关的税金——适用新建房地产转让和存量房地产转让

　　包括：营业税、城建税、两个附加

　　印花税(房地产企业转让新建房除外)

　　(五)财政部规定的其他扣除项目——适用房地产开发纳税人的房地产开发行为

　　包括：[(一)+(二)]×20%

　　(六)旧房及建筑物评估价格——适用存量房地产转让

　　评估价格=重置成本价×成新度折扣率

　　或：购房发票所载金额×[1+5%×售买年限加计扣除]

　　二、应纳税额的计算方法

　　(一)计算土地增值税的步骤和公式

　　第一步，计算收入总额

　　第二步，计算扣除项目金额

　　第三步，用收入总额减除扣除项目金额计算增值额

　　土地增值额=转让房地产收入-规定扣除项目金额

　　第四步，计算增值额与扣除项目之间的比例，以确定使用税率的档次和速算扣除系数

　　第五步，套用公式计算税额。公式为：

　　应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数