2017注册会计师考试《会计》知识简析：投资性房地产的转换和处置

　　投资性房地产的转换和处置

　　一、投资性房地产的转换

　　(一)投资性房地产转换形式和转换日

　　1.转换形式

　　“自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换。

　　2.转换日

　　(1)“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”

　　租赁期开始日或用于资本增值的日期。 “空置建筑物”用于出租，是董事会或类似机构作出书面决议的日期。

　　(2)“投资性房地产”转换为“自用房地产”

　　房地产达到自用状态日期。房地产开发企业将用于经营租出的房地产重新开发用于对外销售的，转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。“投资性房地产”转换为“自用房地产”：房地产达到自用状态日期。

　　【例题4·多选题】关于投资性房地产转换日的确定，下列说法中正确的有( )。

　　A.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日通常为租赁期开始日

　　B.投资性房地产转为自用房地产，其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期

　　C.自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，其转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期

　　D.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为承租人支付的第一笔租金的日期

　　E.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为合同签订日

　　【答案】ABC

　　【解析】作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日通常为租赁期开始日，而不是承租人支付的第一笔租金的日期或合同签订日。

　　(二)房地产转换的会计处理

　　1.在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。

　　对固定资产和无形资产：

　　(1)将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，贷记“开发产品”等科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。

　　将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧(摊销)”、“投资性房地产减值准备”科目。

　　(2)将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。

　　(3)企业将投资性房地产转换为存货时，应当按照该项投资性房地产在转换日的账面价值，借记“开发产品”科目，按照已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目，原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，按其账面余额，贷记“投资性房地产”科目。

　　二、投资性房地产的处置

　　当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。

　　(一)采用成本模式计量

　　借：银行存款

　　贷：其他业务收入

　　借：其他业务成本

　　投资性房地产累计折旧(摊销)

　　投资性房地产减值准备

　　贷：投资性房地产

　　(1)下列各项关于甲公司对上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是( )。

　　A.商铺重新装修所发生的支出直接计入当期损益

　　B.重新装修完工并达到预定可使用状态的商铺作为固定资产列报

　　C.用于建造办公楼的土地使用权账面价值计入所建造办公楼的成本

　　D.商品房改为出租用房时按照其账面价值作为投资性房地产的入账价值

　　【答案】D

　　【解析】选项A，商铺重新装修发生的支出应予资本化，计入投资性房地产的成本;选项B,商铺租赁期届满后重新装修后继续用于出租，在重新装修完工并达到预定可使用状态后商铺应作为投资性房地产列报;选项C，用于建造办公楼的土地使用权的账面价值不计入所建造办公楼的成本，作为无形资产单独核算。

　　(2)甲公司出租商品房20×8年度应当计提的折旧是( )万元。

　　A.165.00 B.180.00 C.183.33 D.200.00

　　【答案】A

　　【解析】应计提的折旧额=9 000÷50×11/12=165(万元)。

　　(3)下列各项关于甲公司20×8年12月31日资产负债表项目列报金额的表述中，正确的是( )。

　　A.存货为9 000万元 B.在建工程为5 700万元

　　C.固定资产为6 000万元 D.投资性房地产为14 535万元

　　【答案】D

　　【解析】20×8年12月31日投资性房地产的列报金额=9 000-165+4 500-300+1 500=14 535(万元)。