2022年注册会计师《会计》备考习题：投资性房地产

　　1[.单选题]2×18年6月30日，A公司的一项采用公允价值模式计量的投资性房地产租赁期满，A公司不再出租该写字楼，即日起将其作为办公楼供本企业行政部门使用，该房地产2×17年12月31日的公允价值为1980万元，2×18年6月30日的公允价值为2100万元。转换日预计尚可使用年限5年，采用年数总和法计提折旧，无残值，2×18年A公司在转换日后对该资产应计提的折旧额是()。

　　A.330万元

　　B.350万元

　　C.0

　　D.700万元

　　[答案]B

　　[解析]转换后的该投资性房地产的账面价值为2100万元，2×18年计提的折旧额是2100×(515)×(612)=350(万元)。相关会计处理为：借：固定资产2100贷：投资性房地产1980公允价值变动损益120借：管理费用350贷：累计折旧350

　　2[.单选题]丙公司于2×07年12月31日将一办公楼对外出租并采用成本模式进行后续计量，租期为5年，每年12月31日收取租金150万元，出租时该办公楼的账面原价为2800万元，已提折旧500万元，已提减值准备300万元，尚可使用年限20年，丙公司对该办公楼采用年限平均法计提折旧，假定无残值。2×09年末、2×11年末该办公楼的可收回金额分别为1710万元和1560万元。假定办公楼的折旧方法、预计折旧年限和预计净残值一直未发生变化。2×12年3月5日丙公司将其出售，收到1600万元存入银行，增值税率为9%。则丙公司出售该办公楼时影响营业利润的金额为()。

　　A.103.75万元

　　B.105.26万元

　　C.105.21万元

　　D.106.45万元

　　[答案]A

　　[解析]①2×08年末办公楼的账面价值=2800-500-300-(2800-500-300)20=1900(万元);②2×09年末办公楼的账面价值=1900-(2800-500-300)20=1800(万元);③2×09年末办公楼的可收回金额为1710万元，则应追提减值准备90万元(1800-1710);④2×10年办公楼的折旧额=171018=95(万元);⑤2×10年末办公楼的账面价值=1710-95=1615(万元);⑥2×11年末办公楼的账面价值=1710-95-95=1520(万元);⑦2×11年末办公楼的可收回金额为1560万元，办公楼价值有所恢复，但不应确认;⑧2×12年出售时办公楼的账面价值为1496.25万元(1520-95×312)，则该办公楼出售时影响营业利润的金额=1600-1496.25=103.75(万元)。

　　3[.单选题]下列关于投资性房地产的转换日的说法中不正确的是()。

　　A.将投资性房地产转为自用房产的转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期

　　B.作为存货的建筑物转为投资性房地产的转换日为租赁期开始日

　　C.自用建筑物转为投资性房地产的转换日为决定对外出租的日期

　　D.自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值的转换日为停止将该土地使用权用于生产商品、提供劳务或者经营管理，且该土地使用权能够单独计量和转让的日期

　　[答案]C

　　[解析]本题考查知识点：投资性房地产转换日的确定选项C，自用建筑物转为投资性房地产的转换日为租赁期开始日。①投资性房地产开始自用，转换日——房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产产品、提供劳务或者经营管理的日期;②投资性房地产转为存货，转换日——租赁期满，做出明确决议表明将其重新开发用于对外出售的日期;③作为存货或自用的房地产改为出租，转换日——租赁期开始日;④空置建筑物、在建建筑物转为投资性房地产，转换日——董事会决议日;⑤非房地产开发企业自用土地使用权改用于资本增值，转换日——自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期。

　　4[.单选题]2×17年2月5日，甲公司资产管理部门建议管理层将一栋闲置办公楼用于出租。2×17年2月10日，董事会批准关于出租办公楼的方案并明确出租办公楼和意图在短期内不会发生变化。当日，办公楼的成本为3200万元，已计提折旧为2100万元，未计提减值准备，公允价值为2400万元，甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。2×17年2月20日，甲公司与承租方签订办公楼租赁合同，租赁期为自2×17年3月1日起2年，年租金为360万元。办公楼2×17年12月31日的公允价值为2600万元，2×18年12月31日的公允价值为2640万元。2×19年3月1日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款2800万元。不考虑其他因素，甲公司2×19年度因出售办公楼而应确认的损益金额是()万元。

　　A.160

　　B.400

　　C.1460

　　D.1700

　　[答案]C

　　[解析]因出售办公楼而应确认损益的金额=2800-2640+[2400-(3200-2100)]=1460(万元)，有关会计处理如下：①2×17年2月10日借：投资性房地产——成本2400累计折旧2100贷：固定资产3200其他综合收益1300②2×17年12月31日借：投资性房地产——公允价值变动200贷：公允价值变动损益200③2×18年12月31日借：投资性房地产——公允价值变动40贷：公允价值变动损益40④2×19年3月1日借：银行存款2800贷：其他业务收入2800借：其他业务成本2640贷：投资性房地产——成本2400——公允价值变动240借：公允价值变动损益240(200+40)贷：其他业务成本240借：其他综合收益1300贷：其他业务成本1300因出售办公楼而应确认损益的金额=2800-2640-240+240+1300=1460(万元)。

　　5[.单选题]下列各项中，属于投资性房地产的是()。

　　A.企业出租给本企业职工居住的宿舍

　　B.企业拥有并自行经营的旅馆饭店

　　C.从事房地产经营开发的企业依法取得的、用于开发后出售的土地使用权

　　D.甲开发商建造了一栋商住两用楼盘，其中的一层出租给大型超市，且能够单独计量和出售

　　[答案]D

　　[解析]选项A，企业出租给本企业职工居住的宿舍，虽然收取租金，但间接为企业自身的生产经营服务，因此具有自用房地产的性质;选项B，企业自行经营的旅馆饭店是企业的经营场所，应当属于自用房地产;选项C，从事房地产经营开发的企业依法取得的、用于开发后出售的土地使用权，属于房地产开发企业的存货;选项D，应当确认为甲企业的投资性房地产。

　　6[.多选题]采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的情况下，下列会计处理方法中，说法正确的有()。

　　A.将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的公允价值，借记“投资性房地产——成本”科目，按其已计提存货跌价准备，借记“存货跌价准备”，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目，按其差额，贷记“其他综合收益”科目或借记“公允价值变动损益”科目

　　B.资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目

　　C.将投资性房地产转为存货时，应按其在转换日的公允价值，借记“开发产品”等科目，结转“投资性房地产”的科目余额，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目

　　D.出售投资性房地产时，除结转成本外，还应将公允价值变动损益和其他综合收益转入“其他业务收入”科目

　　[答案]ABC

　　[解析]选项A，转换日按照账面价值结转，但是具体贷记的开发产品科目，金额是账面余额。如果，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，和贷记的“开发产品”科目综合考虑，就是账面价值;选项D，应将其转入“其他业务成本”科目。选项D的会计处理：借：银行存款贷：其他业务收入应交税费——应交增值税(销项税额)借：其他业务成本公允价值变动损益(或贷记)其他综合收益贷：投资性房地产——成本——公允价值变动

　　7[.多选题]A公司为一般生产企业，20×7年发生与投资性房地产相关业务如下：(1)1月1日将一栋全 新的写字楼对外出租，租赁期为3年，年租金50万元，每年末收取;写字楼成本为500万元。(2)7月1日对写字楼进行日常维护，发生支出8万元。(3)12月31日，该写字楼评估的市价为520万元。A公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。下列对于A公司20×7年末相关报表项目列示金额的处理，正确的有()。

　　A.投资性房地产项目列示金额为528万元

　　B.营业收入项目列示金额为50万元

　　C.营业成本项目列示金额为8万元

　　D.公允价值变动收益项目列示金额为20万元

　　[答案]BCD

　　[解析]本题考查知识点：投资性房地产费用化的后续支出;投资性房地产日常维护支出不符合资本化条件，应计入当期损益(其他业务成本)，而不是计入投资性房地产成本，投资性房地产按照公允价值模式进行后续计量，期末列示金额为520万元，选项A错误。会计处理：借：银行存款50贷：其他业务收入50借：其他业务成本8贷：银行存款8借：投资性房地产——公允价值变动20贷：公允价值变动损益20

　　8[.多选题]下列支出应计入自行建造投资性房地产成本的有()。

　　A.土地开发费

　　B.建筑成本

　　C.安装成本

　　D.费用化的借款费用

　　[答案]ABC

　　[解析]自行建造投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用等，选项D不能计入建造成本中。