投资性房地产

　　(一)投资性房地产概述

　　投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

　　1.投资性房地产的范围

　　(1)已出租的土地使用权

　　已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。

　　【例l—96】甲公司与乙公司签署了土地使用权经营租赁协议，甲公司以年租金l00万元租赁使用乙公司拥有的l0万平方米土地使用权，租期5年。自租赁协议约定的租赁期开始日起，这项土地使用权属于乙公司的投资性房地产。

　　(2)持有并准备增值后转让的土地使用权

　　按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。

　　【例l—97】丙公司为实施企业环保战略，决定将其电镀车间搬迁至郊区，原在市区的电镀车间厂房占用的土地使用权停止自用。公司管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。市区的这部分土地使用权属于丙公司的投资性房地产。

　　(3)已出租的建筑物

　　已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。

　　【例l一98】甲企业与乙企业签订了一项经营租赁合同，乙企业将其持有产权的一栋办公楼出租给甲企业，租期l0年。l年后，甲企业又将该办公楼转租给丙公司，以赚取租金差价，租期5年。

　　在本例中，对于甲企业而言，因其不拥有该栋楼的产权，因此也不属于其投资性房地产。对于乙企业而言，则属于其投资性房地产。

　　2.不属于投资性房地产的范围

　　下列项目不属于投资性房地产：

　　(1)自用房地产

　　(2)作为存货的房地产

　　在实务中，需要根据具体情况判断是否属于投资性房地产的项目：(1)一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计量和出售的，可以将该部分确认为投资性房地产，不能够单独计量和出售的，不确认为投资性房地产。(2)企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产;所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。(3)关联企业之间租赁房地产的，出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。(4)企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不属于投资性房地产。若将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。

　　【例题33·单选题】下列各项中，属于投资性房地产的有(　)。

　　A、房地产开发企业开发的准备出售的房屋

　　B、房地产开发企业拥有的已出租建筑物

　　C、企业持有的准备建造房屋的土地使用权

　　D、企业持有并准备增值后转让的建筑物

　　【答案】B

　　试题解析：选项A，房地产开发企业开发的准备出售的房屋，属于企业的存货;选项c，企业持有的准备建造房屋的土地使用权属于无形资产;选项D，企业持有并准备增值后转让的建筑物不属于投资性房地产。若选项D将“建筑物”改为“土地使用权”，则就属于投资性房地产。

　　【例题34·判断题】企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，属于企业的投资性房地产。(　)

　　【答案】×

　　试题解析：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，企业计划出租但尚未出租的土地使用权，不属于企业的投资性房地产，仍应按无形资产核算。

　　(二)投资性房地产的取得

　　与其他资产项目一样，某个项目在符合投资性房地产定义的前提下，满足下列两项条件的，才能确认为投资性房地产：(1)与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业;(2)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

　　投资性房地产应当按照其取得时的成本进行计量。以下分别外购与自行建造两种情况说明：

　　1.外购的投资性房地产

　　外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。取得时借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”等科目。

　　2.自行建造的投资性房地产

　　企业自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等，建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。建造完工后，应按照确定的成本，借记“投资性房地产”科目，贷记“在建工程”等科目。