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2019年初级会计师《经济法基础》辅导讲义:第六章第四节

中华考试网   [2019年3月14日]  【

  知识点:契税(★★★)

  (一)契税的概念

  契税,是指国家在土地、房屋权属转移时,按照当事人双方签订的合同(契约),以及所确定价格的一定比例,向“权属承受人”征收的一种税。

  (二)契税的纳税人与征税范围

  1.纳税人

  在我国境内“承受”土地、房屋权属转移的单位和个人。

  2.征税范围

  (1)属于征税范围的

  ①国有土地使用权出让。

  ②土地使用权转让(包括出售、赠与、交换)。

  ③房屋买卖、赠与、交换。

  (2)不属于征税范围的

  ①土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。

  ②土地、房屋权属的典当、“继承”、分拆(分割)、出租、抵押,不属于契税的征税范围。

  【注意】与土地增值税区别,关键在于纳税人的不同。

  (三)契税的应纳税额

  1.税率

  3%~5%的幅度比例税率。

  2.计税依据

  (1)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖以“不含增值税”的“成交价格”作为计税依据。

  (2)土地使用权赠与、房屋赠与,由征税机关参照土地使用权出售、房屋买卖的“市场价格”确定。

  (3)土地使用权交换、房屋交换以交换土地使用权、房屋的“价格差额”作为计税依据。

  【注意】交换价格不相等的,由“多交付货币”的一方缴纳契税;交换价格相等的,免征契税。

  【提示】“交换”行为是指“房房、地地、房地”互换,“以房抵债”和“以房易货”均属于买卖行为。

  (4)以划拨方式取得的土地使用权,经批准转让房地产时,以“补交”的土地使用权出让费用或者土地收益为计税依据。

  【总结】有成交价格按成交价格,没有成交价格按市场价格,交换的按差额,补交的按补交金额。

  3.应纳税额

  应纳税额=计税依据×税率

  (四)契税的税收优惠

  1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征契税。

  2.城镇职工按规定“第一次”购买“公有住房”的,免征契税。

  3.因“不可抗力”灭失住房而重新购买住房的,酌情准予减征或者免征契税。

  4.纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权,用于农、林、牧、渔业生产的,免征契税。

  5.外交减免

  依照规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的,经外交部确认,可以免征契税。

  【注意】经批准减征、免征契税的纳税人,改变有关土地、房屋的用途的,就不再属于减征、免征契税范围,并且应当“补缴”已经减征、免征的税款。

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