初级会计职称经济法基础必背考点：土地增值税法律制度
征税范围(★★★)(13年单选、14年多选)
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事项
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土地增值税
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不征
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征
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土地使用权出让
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★
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| 土地使用权转让 |
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★ |
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转让建筑物产权
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★ |
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继承
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★
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| 赠与 |
（1）赠与直系亲属或者承担直接赡养义务人
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赠与其他人
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（2）通过中国境内非营利的社会团体、国家机关赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业
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投资、联营
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将房地产转让到投资联营企业时（暂免）
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投资联营企业将该房地产再转让的
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（双方都是一般企业）
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投资、联营
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★ |
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（一方为房地产企业）
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房地产企业
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将部分开发房产自用或出租
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出售
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房地产交换
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个人互换自有居住用房
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企业互换
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合作建房
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建成后自用
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建成后转让
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出租
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★
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| 抵押 |
抵押期间
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抵押期满“且”发生权属转移
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兼并
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★（暂免）
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| 代建 |
★
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| 评估增值 |
★
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【总结】土地增值税属于收益性质的土地税，因此只有在发生权属转移且有增值的情况下才予征收。同学们在理解的基础上，关注出让与转让、投资联营。
应纳税额计算(☆)
(一)计税公式
土地增值税=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数
增值额=转让房地产取得的收入-扣除项目金额
(二)新建项目具体扣除标准
| 转让项目 |
具体扣除项目
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扣除标准
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新建项目
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房地产企业
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拿地
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①取得土地使用权所支付的金额
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据实扣除（成本+契税）
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建房
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②房地产开发成本
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据实扣除
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③房地产开发费用
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利息明确
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利息＋（①+②）×5%
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利息不明确
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（①+②）×10%
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销售
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④与转让房地产有关的税金
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营、城、教（不包括印花税）
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优惠
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⑤加计扣除额
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（①＋②）×20%
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非房地产企业
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拿地
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同
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同
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建房
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同
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同
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销售
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不同
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营、城、教、印
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(三)计算步骤
1.确定收入——题目给出
2.确定扣除项目金额
(1)取得土地使用权所支付的金额——题目给出
(2)房地产开发成本——题目给出
(3)房地产开发费用——根据题目内容判定利息是否明确
(4)与转让房地产有关的税金——题目给出(注意印花税迷惑)
(5)计算加计扣除
3.确定增值额——(1-2)
4.确定增值额与扣除项目的比率(3/2)
5.找税率
6.算税额
应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数
(四)销售旧房具体扣除标准
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转让项目
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具体扣除项目
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扣除标准
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存量项目
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房屋
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房
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①房屋及建筑物的评估价格
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重置成本价×成新率
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地
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②取得土地使用权所支付的地价款和缴纳的有关费用
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据实扣除
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销售
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③与转让房地产有关的税金
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