2018年银行从业资格考试初级个人贷款强化提高讲义:第四章

　　第四章　个人住房贷款

　　1.个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。

按照资金来源划分	①自营性个人住房贷款    ②公积金个人住房贷款    ③个人住房组合贷款
按照住房交易形态划分	①新建房个人住房贷款    ②个人再交易住房贷款    ③个人住房转让贷款
按照贷款利率的确定方式划分	①固定利率贷款    ②浮动利率贷款

　　2.个人住房贷款的分类

　　3.个人住房贷款的特征

　　(1)贷款金额大、期限长。　(2)以抵押为前提建立的借贷关系。　　(3)风险因素类似，风险具有系统性特点。

　　4.个人住房贷款在各国个人贷款业务中都是最主要的个人贷款产品，在我国也是最早开办、规模最大的个人贷款产品。

　　5.中国建设银行于1985年开办了住宅储蓄和住宅贷款业务，成为国内最早开办住房贷款业务的国有商业银行。

　　6.1997年中国人民银行先后颁布了《个人住房担保贷款管理试行办法》等一系列关于个人住房贷款的制度办法，标志着国内住房贷款业务的正式全面启动。

　　7.个人住房贷款真正的快速发展，以1998年住房制度改革以及中国人民银行《个人住房贷款管理办法》的颁布为标志。

　　8.个人住房贷款的利率按商业性贷款利率执行，上限放开，实行下限管理。对贷款购买第二套住房的家庭，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

　　9.个人一手房贷款和二手房贷款的期限由银行根据实际情况合理确定，最长期限都为30年。

　　10.对于借款人已离退休或即将离退休的(目前法定退休年龄为男60岁，女55岁)，贷款期限不宜过长，一般男性自然人的还款期限不超过65岁，女性自然人的还款年限不超过60岁。

　　11.个人住房贷款可采取多种还款方式进行还款。以等额本息还款法和等额本金还款法最为常用。

　　12.贷款额度

住房类型	首付比例（不低于）
购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下	20%
购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上	30%
贷款购买第二套住房	50%
贷款购买第三套及以上住房	贷款首付款比例应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定

　　13.个人住房贷款业务操作流程包括贷款的受理与调查、审查与审批、签约与发放、支付管理和贷后管理五个环节。

　　个人住房贷款流程图(不含贷后管理)

　　14.贷款的受理与调查

　　(1)贷款的受理

　　①贷前咨询　　②贷款的受理程序

　　(2)贷前调查

　　15.贷款的审查与审批

　　(1)贷款审查 (2)贷款审批

　　个人住房贷款的审批流程如下：

　　16.贷款的签约与发放

　　(1)贷款的签约

　　(2)贷款的发放

　　①落实贷款发放条件　　②贷款划付

　　17.贷后管理

　　(1)贷后检查

　　①对借款人的检查　　②对保证人的检查　　③对抵押物的检查　　④对质押权利的检查 　⑤对开发商和项目以及合作机构检查的要点

　　(2)合同变更

　　(3)贷款的回收：有委托扣款和柜面还款两种方式。

　　(4)贷款风险分类和不良贷款的管理

　　①贷款风险分类

　　②不良贷款的认定

　　不良个人住房贷款包括五级分类中的后三类贷款，即次级、可疑和损失类贷款。

　　③不良贷款的催收

　　对不同拖欠期限的不良个人住房贷款的催收，可采取不同的方式如电话催收、信函催收、上门催收、通过中介机构催收，以及采取法律手段催收等方式。

　　18.合作机构风险的表现形式

　　(1)房地产开发商和中介机构的欺诈风险。　　(2)担保公司的担保风险。　　(3)其他合作机构的风险。

　　19.合作机构风险的防范措施

　　(1)“假个贷”的防控措施

　　①加强一线人员建设，严把贷款准入关。　　②进一步完善个人住房贷款风险保证金制度。　　③积极利用法律手段，追究当事人刑事责任，加大“假个贷”的实施成本。

　　(2)其他合作机构风险的防控措施

　　①深入调查，选择讲信用、重诚信的合作机构。　　②业务合作中不过分依赖合作机构。　　③严格执行准入退出制度。

　　④有效利用保证金制度。　　⑤严格执行回访制度。

　　20.贷款流程中的风险

　　(1)贷款受理与调查中的风险　　(2)贷款审查和审批中的风险　　(3)贷款签约与发放中的风险　　(4)贷款支付管理中的风险　(5)贷后管理中的风险

　　21.法律和政策风险

　　22.操作风险的防范措施

　　(1)提高贷款经办人员职业操守和敬业精神。

　　(2)掌握并严格遵守个人住房贷款相关的规章制度和法律法规。

　　(3)严格落实贷前调查和贷后检查。

　　23.信用风险表现形式

　　24.信用风险防范措施

加强对借款人还款能力的甄别	①验证工资收入的真实性     ②验证租金收入的真实性 ③验证投资收入的真实性     ④验 证经营收入的真实性
深入了解客户还款意愿	①如果是老客户，可以检查以往的账户记录、还款记录以及当前贷款状态，了解其还款意愿 ②如果是新客户，可以通过职业、家庭、教育、年龄、稳定性等个人背景因素来综合判断

　　25.公积金个人住房贷款的概念：公积金个人住房贷款也称委托性住房公积金贷款，是指由各地住房公积金管理中心运用个人及其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人以及在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的专项住房消费贷款。

　　26.公积金个人住房贷款实行“存贷结合、先存后贷、整借零还和贷款担保”的原则。

　　27.公积金个人住房贷款的特点

　　(1)互助性　　(2)普遍性　　(3)利率低　　(4)期限长

　　28.公积金个人住房贷款的要素

	贷款对象	缴存公积金的职工均可以申请公积金个人住房贷款。基本条件是： ①具有城镇常住户口或有效居留身份； ②按时足额缴存住房公积金并具有个人住房公积金存款账户； ③有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力； ④有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件； ⑤有当地住房公积金管理部门规定的最低额度以上的自筹资金，并保证用于支付所购（大修）住房的首付款； ⑥有符合要求的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人； ⑦符合当地住房公积金管理部门规定的其他借款条件。
贷款利率		5年期以下（含）为3.33%，5年期以上为3.87%
贷款期限		最长期限是30年
还款方式		①贷款期限在1年以内（含1年）的实行到期一次还本付息。 ②贷款期限在1年以上的一般采用等额本息还款法和等额本金还款法。
担保方式		三种方式：抵押、质押、保证。 实践中常见的是：住房置业担保公司所提供的连带责任担保。
贷款额度		①购买普通商品住房、经济适用房，贷款额度不超过所购买住房总价款的80%。 ②购买集资建造住房（房改房）的，贷款额度不超过所购买住房总价款的90%。 ③购买二手房的，贷款额度不超过所购买住房总价款的70%。 ④用有价证券质押贷款的，贷款额度不超过有价证券票面额度的90%。 ⑤建造、翻建、大修住房的，贷款额度不超过所需费用的60%。

　　29.公积金个人住房贷款业务的职责分工和操作模式

　　(1)职责分工

　　(2)操作模式

　　30.公积金个人住房贷款与商业银行自营性个人住房贷款的区别

区别	公积金个人住房贷款	商业银行自营性个人住房贷款
承担风险的主体不同	公积金管理中心	商业银行
资金来源不同	公积金管理部门归集的住房公积金	银行自有信贷资金
贷款对象不同	住房公积金缴存人	符合相关条件的自然人
贷款利率不同	相对较低	相对较高
审批主体不同	各地方公积金管理中心	商业银行

　　31.贷款的审查与审批

　　32.贷后管理

　　(1)贷款检查　 (2)协助不良贷款催收　　(3)对账工作 (4)基金清退和利息划回

　　(5)贷款手续费的结算　　(6)担保贷后管理 　(7)贷款数据的报送 　　(8)委托协议终止　　(9)档案管理

　　33.贷款银行一般采取的催收措施

逾期90天以内	短信、电话和信函等方式进行催收
超过90天	给借款人发出《提前还款通知书》，有权要求借款人提前偿还全部借款，并支付逾期期间的罚息
在《提前还款通知书》确定的还款期限届满时，仍未履行还款义务	就抵押物的处置与借款人达成协议
逾期180天以上	对拒不还款的借款人提起诉讼，对抵押物进行处置；处分抵押物所得价款用于偿还贷款利息、罚金及本金